Аналитики консалтинговой компании Praedium Oncor International пришли в выводу, что на протяжении 3 квартала 2011 года рынок офисной недвижимости Москвы демонстрировал плавный рост. Положительная динамика основных показателей может свидетельствовать о стабилизации рынка офисной недвижимости.

Общая ситуация на рынке офисов

Дефицит предложения качественных офисных площадей ощущается все заметнее. Объемы нового строительства качественных офисов остаются невысоки, и в ближайшей перспективе проблема дефицита предложения в сегменте новых офисов может обостриться. Доля вакантных площадей в целом по рынку в 3 квартале продолжила плавно сокращаться, достигнув отметки 13%.

Несмотря на то, что лето и начало осени считается периодом затишья и отпусков, и заметные события в это время на рынке офисной недвижимости происходят нечасто, 3 квартал 2011 года был отмечен интересными новостями и заключением нескольких крупных сделок по аренде офисов с участием российских и западных компаний.

Так, в технопарке Nagatino i-Land открылся «Немецкий центр промышленности и торговли» – предприятие концерна «Ландесбанк Баден-Вюртемберг» (LBBW) и один из самых крупных собственников в технопарке. Немецкий центр занимает здание площадью 23 000 кв.м.

Александр Чигиринский стал соинвестором небоскреба, который будет построен на месте запланированной ранее башни «Россия». В настоящее время на участке расположена временная автостоянка. Однако в январе 2011 г. стало известно, что компания «СТ Тауэрс» брата Чигиринского все-таки займется строительством в «Москва-Сити». Вместо башни «Россия» девелопер возведет комплекс из трех зданий общей площадью 250 000 кв. м.

Кроме того, в 3 квартале 2011 года был сделан ряд заявлений о финансировании замороженных проектов. Газпромбанк выдал кредит для возведения башни «Эволюция», представляющей собой 48-этажное офисное здание высотой 250 метров общей площадью 169 000 кв.м с торговым центром в стилобатной части и подземной автостоянкой. Открытие для арендаторов и начало эксплуатации делового центра, дворца бракосочетаний с банкетными залами и ресторанами намечено на 4 квартал 2013 года.

«Нордеа банк» выдал AFI Development и «Снегири Девелопмент» кредит, средства которого предоставлены на рефинансирование современного офисного комплекса класса А «Четыре ветра», являющегося совместным проектом двух девелоперских компаний. Офисный центр состоит из двух 10-ти этажных зданий, общей площадью 28 308 кв. м.

Летом и в начале осени 2011 года стало известно о закрытии ряда инвестиционных сделок, в результате которых сменили своих владельцев несколько объектов офисной недвижимости. Один из крупнейших в России международных институциональных инвестиционных фондов, специализирующихся на московском рынке коммерческой недвижимости, UFG Real Estate, приобрел в 100%-ную собственность бизнес-центры класса А «Пушкинский Дом» и «Конкорд», а также торговый центр «Метромаркет», расположенный в одном здании с БЦ «Конкорд». Продавцом объектов является Capital Group, который планирует реинвестировать полученные средства в реализацию новых проектов. Среди них застройка участка N 16 в «Москва-Сити» (250 000 кв.м), строительство многофункциональных комплексов на Хорошевском шоссе (180 000 кв.м) и на Ростокинской улице (300 000 кв.м).

Отмеченная в конце 1 полугодия тенденция, касающаяся перепрофилирования назначения своих объектов компаниями, специализирующимися в области коммерческой недвижимости, находит все больше примеров, подтверждающих подобные намерения. Так, компания «ЭКООФИС» намеревается построить жильё на месте бизнес-парков. В планах компании возвести около 1 млн. кв.м площадей. Первым проектом редевелопмента станет бизнес-парк «Дербеневский» (24 000 кв. м), на месте которого через несколько лет планируется построить жилой квартал бизнес-класса площадью 150 000 кв. м. В перспективе «Экоофис» рассчитывает застроить жилыми домами и другие своих площадки — на Дербеневской и Полярной улицах, Открытом шоссе. Общая
площадь строительства на этих участках составит около 800 000 кв. м.

Предложение на офисном рынке Москвы

В 3 квартале 2011 общий объем качественных офисных площадей составил 12,02 млн. кв.м. В отчетный период было введено несколько офисных центров, суммарная арендуемая площадь которых составила порядка 70 000 кв.м. Всего с начала 2011 года было введено 388 600 кв.м офисных площадей, что на 13% меньше запланированного объема и на 55% выше аналогичного показателя годичной давности.

Динамика запланированного и фактического ввода качественных офисных площадей 

Динамика общего предложения и уровня вакантных офисных помещений 

Среди введенных за 3 квартал 2011 года объектов можно отметить БЦ «Каланчевская Плаза», общая площадь которого составляет 19 278 кв.м, арендуемая площадь – 16 100 кв.м, офисный центр общей площадью 17 893 кв.м в составе торгово-офисного центра Лейпциг Fashion House и другие объекты.

Динамика предложения и нового строительства офисных площадей 

 
Наиболее крупные офисные объекты, введенные в эксплуатацию в 3 квартале 2011 года 

Все объекты офисной недвижимости, введенные в 3 квартале 2011 года, относятся к сегменту класса В+. При этом структура офисных помещений в Москве по классам не претерпела существенных изменений по сравнению с 1 полугодием 2011 года: офисы класса А составляют 21% от общего объема предложения, класса «В+» - 54,7%, класса «В-» - 24,3%.

Структура офисов по классам в Москве 

 
До конца года заявлено к вводу в эксплуатацию чуть более 250 000 кв.м. При условии ввода всех заявленных на 4 квартал 2011 года объектов офисной недвижимости, объем нового строительства в 2011 году составит порядка 660 тыс. кв.м, что сопоставимо со значением 2010 года.

Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию до конца 2011 года 

 
Спрос на офисы в Москве

В 3 квартале 2011 года, несмотря на период отпусков, спрос на качественные объекты офисной недвижимости и активность арендаторов сохранились на достаточно высоком уровне. Были заключены сделки по аренде и купле-продаже офисных площадей, а отложившие поиск офиса арендаторы, вернулись к данному вопросу в сентябре.

На фоне растущего спроса на офисные помещения и невысоких темпов нового строительства уровень вакантных площадей продолжил плавное снижение и достиг к концу 3 квартала 2011 года отметки в 13%.

Можно отметить несколько крупных сделок по аренде офисной недвижимости, заключенных в 3 квартале 2011 года. Так, в августе было сообщено об аренде компанией «Лаборатория Касперского» офиса в бизнес-комплексе класса А «Олимпия парк». В соответствии с договором, «Лаборатория Касперского» арендует 29 847 кв.м, что составляет более 65% от общего объёма арендуемых площадей в БК «Олимпия Парк». Кроме того, в бизнес-парке на площади 4 700 кв.м разместится российская штаб квартира немецкого концерна BMW Group, который подписал договор аренды офисных площадей сроком на 10 лет.

В бизнес-центре «Легенда» холдингом GroupM арендованы 4 отдельных этажа общей площадью около 10 000 кв.м. Компания давно находилась в поиске подходящего объекта с целью расположить все медиаагенства холдинга в одном бизнес-центре. Компания O'STIN заняла 7 728 кв.м в БЦ класса А «Линкор».

Банк Unicredit закрыл сделку по покупке 11 600 кв.м в проекте Nagatino i-land, эти площади банк планирует использовать для собственных нужд. Кроме того, в настоящее время ведутся переговоры о продаже офисных площадей в комплексе еще с несколькими банками.

Примеры наиболее крупных сделок по аренде офисов, заключенных в 3 квартале 2011 года 

 
Ставки аренды офисной недвижимости

В третьем квартале 2011 года на фоне активного спроса на качественные офисные помещения и сокращения вакантных площадей, ставки аренды продолжали расти.

Средняя ставка аренды для офисов класса А в ЦАО по состоянию на конец периода составляет в среднем $1000-1300/кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов), за пределами центра ставка аренды на офисные помещения аналогичного класса составляет $550-750/кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов). Для офисов класса В+ и В-, расположенных в ЦАО, значение средней арендной ставки находится в диапазоне $700-800/кв.м в год, за пределами центральной части города ставки не претерпели существенных изменений и составляют $350-400/кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов).

Таким образом, рост ставок аренды за 3 квартал 2011 года на офисные помещения класса А составил 12%, в то время как арендные ставки на помещения класса В+/В- был более значительным – 15%. С начала года за 1-3 квартал ставки аренды на офисные помещения класса А прибавили 16-18%. Наибольший рост этого показателя за данный период был зафиксирован для офисов класса В+/В- расположенных в ЦАО – до 27%, офисы того же качества, расположенные за пределами центральной части города, - около 16%.

Всего за календарный год – с 3 квартала 2010 года по 3 квартал 2011 года – базовая ставка аренды в сегменте офисных помещений класса А выросла на 19-25%, в то время как для помещений класса В+/В- ставки увеличились на 23-36%.

Динамика базовых ставок аренды на офисы класса «А» и «В» в Москве 

Средние базовые ставки аренды на качественные офисы

Цены продажи офисных объектов класса А/В с конца 1 полугодия 2011 года не претерпели существенных изменений. По состоянию на конец 3 квартала 2011 года диапазон средних цен продажи для объектов класса А/В составляет:

$6 000 – 8 000 за кв.м – для качественных объектов, расположенных в ЦАО
$4 000 – 6 000 за кв.м – для офисов класса А и В, расположенных за пределами центра Москвы.

Средние цены продажи офисных площадей 

До конца года ожидается дальнейшее повышение ставок аренды и цен продажи для офисных объектов, причем намеченный в связи с обострением дефицита качественных площадей в центре тренд сохранится: стоимость аренды и покупки площадей с центральным расположением будет демонстрировать более заметную динамику, и продолжит стремиться с докризисным значениям, в то время как показатели для объектов за пределами ЦАО будут расти более плавно.


Обзор подготовлен специалистами компании Praedium ONCOR International