Краткий обзор состояния рынка офисной недвижимости Москвы в I полугодии 2016 года

Суммарная арендная площадь качественных бизнес-центров Москвы по итогам I полугодия 2016 года превысила 184 000 кв. м. Совокупный объем рынка качественных офисных помещений превзошел отметку в 19,2 млн кв. м. Структура общего объема распределения офисных площадей по классам сохраняется: 21% этих помещений составляют офисы класса «А» (4,1 млн кв. м), 38% – это офисы класса «В+» (7,3 млн кв. м), остальное относится к объектам класса «В-» (7,8 млн. кв. м). На открытом рынке для реализации доступно 74 000 кв. м из общего количества 103 000 кв. м офисных площадей, введенных в эксплуатацию.

Таким образом, за счет нового строительства общий объем рынка офисных помещений в Москве в течение шести месяцев увеличился всего на 0,9%. Для объектов класса «А» прирост составил 1,5%, для класса «В» прирост составил 0,8%.

В течение первого полугодия 2016 года в Москве было введено в эксплуатацию менее половины объема нового строительства аналогичного периода 2015 года, из них более половины относится к классу «В+». Это оказалось рекордно низким показателем полугодового ввода за последние 10 лет.

Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию в течение II квартала, стали: 1-я фаза бизнес-парка G10 (офисной площадью 30 000 кв. м) и 2-я фаза бизнес-центра «Отрадное» (офисной площадью 25 300 кв. м).

Процесс децентрализации территориального распределения ввода новых объектов сохраняется. Весь объем нового предложения в I полугодии 2016 года пришелся на удаленные от ЦАО Москвы территории.

Как прокомментировала Екатерина Волкова, руководитель Отдела исследований и анализа рынка ILM, «ожидается, что до конца 2016 года на рынок будет введено еще не более 400 000 кв. м. офисной недвижимости. Причем на 50% общий объем ожидаемых к вводу площадей в текущем году будет сформирован из офисных объектов, строительство по которым в условиях высокого уровня невостребованных помещений и ограничения привлечения финансирования, было перенесено с 2015 года на 2016 год. В некоторых случаях собственники замораживают стройку и откладывают ввод здания в эксплуатацию в ожидании якорных арендаторов. Все это может привести к снижению темпов прироста новых площадей в ближайшие 3 года, когда объемы ввода могут стать минимальными».

Поглощение офисных площадей в Москве

Суммарный объем чистого поглощения офисов по итогам I1 полугодия 2016 года почти в 4 раза превышает показатель за аналогичный период 2015 года и составляет 146 000 кв. м. Однако, стоит отметить, что высокое значение показателя за первое полугодие сформировано несколькими крупными сделками в объектах класса «А»/«В+» в течение первого квартала – сделка ВТБ по покупке башни «Евразия» и сделка с Мэрией Москвы по покупке 55 000 кв. м в башне «ОКО».

Во втором квартале показатель продемонстрировал отрицательное значение. На фоне продолжающегося высвобождения офисных помещений в классе «В-», чистое поглощение в среднем по рынку составило  – 42 000 кв. м.

На рынке продолжается тенденция миграции арендаторов в качественные офисы, в дешевеющие офисы класса «А»/«В+». На фоне снижения ставок аренды, компании продолжают переезжать в современные высококачественные здания, оставляя незанятыми офисные помещения классами ниже. Об этом свидетельствует отрицательное значение показателя в классе «В-». В свою очередь, самые крупные сделки первого полугодия прошли с офисами без отделки, поэтому фактическое высвобождение занимаемых в настоящий момент помещений состоится позднее, что также даст отрицательный вклад в общий объем чистого поглощения.

Структура спроса по профилю компаний-пользователей офисных площадей сохраняется в течение последнего года практически без изменений. Основным потребителем качественных офисных помещений остаются компании сферы услуг. В течение квартала количество запросов со стороны таких компаний выросло на 2 процентных пункта, до 23% на конец июня 2016 года. Уверенный спрос на офисы в Москве продолжают демонстрировать компании производственного сектора, на их долю приходится около 17% от всех запросов. Количество запросов со стороны компаний финансового сектора продолжает уменьшаться, в течение квартала показатель снизился на 2 п.п., упав до 4%.

Ключевыми сделками на офисном рынке столицы во втором квартале стали: покупка «Легион II» ГМК «Норильский Никель» (29 684 кв. м.), покупка Группой «Риотэкс» при посредничестве компании ILM одного из корпусов бизнес-парка «Солюшнс» (с подземным паркингом общей площадью 18 840 кв. м и арендуемой площадью 15 388 кв. м.), аренда «МФЦ Газойл» компанией «Про Грэс» (7 000 кв. м.), аренда офиса в БЦ «Кругозор» компанией Rolf (4 755 кв. м.) и др.  

Уровень вакантных офисных площадей в Москве

На московском рынке офисной недвижимости по итогам II квартала незанятыми остаются 3,2 млн кв. м офисов. Снижение чистого поглощения во втором квартале привело к увеличению доли вакантных площадей по сравнению с концом I квартала. По итогам июня уровень свободных офисных помещений во всех классах увеличился на 0,7 п.п. Тем не менее, вакантность в среднем по офисному рынку в течение первого полугодия снизилась на 0,2 п.п.

Наиболее значимыми ожидаемыми объектами в 2016 году являются: «IQ-Квартал» класса «А» на Пресненской набережной, 11 (108 623 кв. м.); «Федерация-Восток» класса «А» на Пресненской набережной, д. 12 (82 000 кв. м.); комплекса «Неополис» класса «А» (Киевское шоссе, 3 км от МКАД – 56 700 кв. м.); ТОЦ «Оазис» класса «А» на Коровьем Валу, д. 3 (28 775 кв. м.) и др.

Средние запрашиваемые базовые ставки аренды офисов

В течение июня на фоне снижения курса доллара, некоторые собственники помещений класса «А» повысили заявленную стоимость аренды. Также на увеличение среднего уровня ставок аренды по таким объектам повлияло изменение структуры предложения: высококачественные помещения по более низким ставкам пользуются наибольшим спросом и постепенно уходят, оставляя незанятыми площади стоимостью выше. Таким образом, средние заявленные ставки аренды офисов класса «А» по итогам второго квартала вернулись к уровню начала 2016 года и составили 32 000 рублей за кв. м в год. В объектах класса «В+» и «В-» средняя стоимость аренды офисов в рублях в течение квартала не изменилась и сохранилась на уровне 17 000 рублей за кв. м в год и 13 000 рублей за кв. м в год, соответственно. Полугодовое снижение составило 11% для каждого класса.

Также арендаторы офисов тщательно изучают все дополнительные операционные расходы, которые могут повлиять на итоговую стоимость аренды офисного помещения, а также стоимость аренды парковочного места (наиболее дорогая аренда парковочного места в ЦАО Москвы). Максимальные скидки, которые предлагали собственники индивидуально, сдавая в аренду большие офисные помещения, составляли до 30%.

Как прокомментировал Дмитрий Мыслин, управляющий партнер ILM, «основной тренд, который будет происходить в ближайшие годы – это миграция в качественные офисные центры и постепенное вымывание наиболее знаковых, качественных объектов класса «А», собственники которых были вынуждены снижать ставки. Вакансия будет увеличиваться в тех объектах, собственники и девелоперы которых в момент пикового спроса шли на компромиссы, связанные с качеством строительства, с качеством инфраструктуры, инженерии и т.д. Эти территории рано или поздно станут заброшенными, именно там и сосредоточится вакансия».

Обзор подготовлен компанией ILM