Офисный рынок Новой Москвы – обзор, 2017 год

Компания CBRE совместно с Деловым кварталом Neopolis подготовили отчет по офисному рынку Новой Москвы. 

Большие площади земельных участков в Новой Москве идеально подходят для развития таких форматов офисной недвижимости, таких как: бизнес-парки и деловые кварталы. По данным отчета, в сегменте офисов класса «B» объем предложений в Новой Москве составляет около 290 000 кв. м и в основном представлен бизнес-центрами «Румянцево», «Высота» и «Боровский».

В классе «А» объем офисного предложения в Новой Москве составляет около 175 000 кв. м и на сегодняшний день представлен такими деловыми центрами как Comcity, G10 и K2. Этот список в скором времени будет дополнен первым в России lifestyle-центром – Деловым кварталом Neopolis.

Офисный рынок Новой Москвы обладает высоким потенциалом для нового строительства. Фактором, определяющим успех бизнес-центра, для данного рынка является его близость к МКАД, вылетным магистралям и станциям метро. По мере продолжения развития транспортной сети Москвы МКАД перестанет быть психологическим барьером для арендаторов.

Спрос на офисные площади в бизнес-центрах Новой Москвы в 2015-2016 годах был подвержен негативному влиянию из-за ухудшения макроэкономической ситуации в стране и снижения деловой активности. В структуре спроса на офисы доминирующее положение в последние годы занимает класс «А», к которому относились все заключенные в 2016 году сделки. В первую очередь это обусловлено развитием новой территории и строительством качественных бизнес-центров.

В 2016 году интерес к офисным центрам Новой Москвы наблюдался главным образом со стороны представителей финансовой сферы, медицины и фармацевтики. Подавляющее большинство компаний имеют российское происхождение (99% по итогам 2015 года и 91% в 2016 году).

В Новой Москве до 2015 года основной объем сделок с офисами формировался за счет крупных блоков площадью более 5 000 кв. м. А в последние два года в объеме спроса значительно увеличилась доля небольших помещений. В 2016 году значительно увеличилась доля спроса на офисы размером до 500 кв. м (39% объема новых сделок), и на офисы 500-1000 кв. м (18% объема новых сделок).

История развития территории за МКАД

1 июля 2012 года в состав Москвы вошли Троицкий и Новомосковский административные округа (ТиНАО), увеличив территорию города в 2,4 раза – до 2 560 кв. км.

Пояса застройки Новой Москвы

Согласно генплану развития новых территорий Москвы, территории ТиНАО поделены на три пояса:

    •  В первом поясе, прилегающем к МКАД, планируется жилая
       и административно-деловая застройка;
    •  Специализацией второго пояса является образование
       и здравоохранение;
    •  В третьем поясе планируется создать рекреационную зону.

Одновременно с присоединением ТиНАО в рамках проекта по расширению территории Москвы территория Сколково площадью 6,2 кв. км вошла в состав Западного административного округа Москвы.

Условно строительство бизнес-центров класса «А» за пределами МКАД можно разделить на два этапа.

Во время первого этапа (2007-2009 годы) производилась застройка преимущественно в северо-западном направлении. В это время были построены такие бизнес-центры как: «Химки Бизнес Парк», «Кантри Парк», штаб-квартира Аэрофлота на северо-западе и «Резиденция» в западном направлении.

Во время второго этапа (2013-2016 годы) бизнес-центры класса «А» начали появляться на юго-западном направлении. В это время были построены такие БЦ как «Кантри парк» (III очередь), Mebe One Khimki Plaza, «Паллау-РБ», К2, Comcity, G10, ожидается ввод в эксплуатацию «Делового квартала Neopolis».

Офисные кластеры Новой Москвы

Комплексная застройка в ТиНАО распределена между 12 зонами. По мере удаления от МКАД плотность застройки зон будет уменьшаться. Среди 12 зон следует выделить 4, которые станут основными административно-деловыми зонами Новой Москвы: Мосрентген, Румянцево, Внуково и Коммунарка.

Согласно Комплексу градостроительной политики и строительства города Москвы, площадь застройки в таких зонах составит около 10 000 кв. м/га. Благодаря такой застройке правительство планирует увеличить количество рабочих мест в Новой Москве с 85 тысяч до 1 млн.

Данная территория идеально подходит для развития новых форматов офисной недвижимости: бизнес-парков и деловых кварталов. На присоединенных территориях реализуются новые для российского рынка офисной недвижимости концепции.

В частности «Деловой квартал Neopolis» представляет собой первый в России lifestyle-центр.

Основные характеристики бизнес-парка и делового квартала:

• Расположение на основных магистралях в отдалении от центра;
• Территория бизнес-парка в среднем занимает 10-20 га;
• Показатель плотности застройки составляет 11 000 кв. м/га;
• Единая концепция;
• Комплекс из нескольких строений;
• Низкая этажность зданий;
• Эффективная планировка, прямоугольная форма этажа, низкий коэффициент потерь;
• Как правило, наземная парковка;
• Парковая зона и развитая инфраструктура на территории комплекса;
• Развитое транспортное сообщение, наличие железнодорожного сообщения, организованные шаттл-басы от ближайших станций метро;
• Близость к аэропорту.

Транспортная инфраструктура Новой Москвы

По итогам присоединения территорий, именуемых Новой Москвой, особо остро встал вопрос обеспечения их инфраструктурой. В данном аспекте важнейшими элементами являются строительство современных дорог и станций метрополитена, которые позволят жителям и работникам Новой Москвы беспрепятственно добираться до дома и работы.

К 2018 году планируется строительство и реконструкция более 130 км дорог в Троицком и Новомосковском административных округах.

На данный момент:

• Построена дорога от Южного Бутово до Коммунарки;
• Реконструирована трасса Мамыри – Саларьево, соединяющая Киевское и Калужское шоссе;
• Было завершена реконструкция трассы, соединяющей город Московский и деревню Рассказовка.

Киевское и Калужское шоссе стали основными автомобильными трассами для Новой Москвы. На некоторых участках Калужского шоссе планируется организовать шесть полос для движения транспорта, построить более 10-ти транспортных развязок и тоннели. В соответствии с информацией Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, после реконструкции пропускная способность шоссе увеличится в 2,5 раза и достигнет 6,5-13 тысяч автомобилей в час на разных участках. Более того, в настоящее время ведется строительство ЦКАД, которая частично будет проходить по территории Новой Москвы (открытие в 2018 году).

Помимо комплексной реконструкции дорожной сети ведется и строительство новых станций метрополитена. На данный момент уже построены две станции на территории ТиНАО – Румянцево и Саларьево (открыты в 2016 году). Согласно Департаменту строительства Москвы, планируется дальнейшее удлинение «красной» ветки метро, более того к 2020 году правительство Москвы планирует завершить работы по строительству Калининско-Солнцевской линии метро.

Предложение на офисном рынке Новой Москвы

В данный момент в стадии активного развития находятся два направления: северо-запад и юго-запад.

Северо-западное направление представлено такими бизнес-центрами как «Химки Бизнес Парк», «Кантри Парк», Mebe One Khimki Plaza, «Паллау-РБ».

В свою очередь юго-западное направление представлено следующими бизнес-центрами: Comcity, G10, K2, БЦ «Боровский», БП «Румянцево», БЦ «Высота». Список скоро будет пополнен lifestyle-центром «Деловой квартал Neopolis». Объем предложения бизнес-центров Новой Москвы:

• Класс «A» – 174 800 кв. м;
• Класс «B» – 290 400 кв. м.

Объекты, введенные в эксплуатацию за период с момента присоединения
территорий Новой Москвы

Спрос на офисные площади в бизнес-центрах Новой Москвы

Спрос на офисные площади в бизнес-центрах Новой Москвы в 2015-2016 годах ощущал негативное влияние ухудшения макроэкономической ситуации в стране и снижения деловой активности. Объем сделок новой аренды и покупок в 2015 году составил 5 100 кв. м, на 84% уступив значению предыдущего года. В 2016 году этот показатель составил 5 700 кв. м.

Объем новых сделок аренды и продажи

Доля сделок на территориях, которые с 2012 года стали частью Москвы, в годовом объеме новых сделок зоны за МКАД в 2007-2016 годах в среднем составляла порядка 35%. При этом, ниже 15% этот показатель опускался лишь в 2008 (11%) и 2013 годах, а в 2011 году за счет крупной сделки компании «Ростелеком» достигал 90%.

В 2016 году в структуре новых сделок распределение арендованных и приобретенных площадей было почти паритетное: 52% и 48% соответственно. Смещение спроса в сторону аренды и уменьшение доли покупки под собственное использование офисных помещений с 77% в 2015 году до 57% объясняется сохраняющимися низкими уровнями арендных ставок.

Структура сделок в 2015 году (внутренний круг) и в 2016 году (внешний круг)

Крупные сделки с офисами в 2014-2016 годах

Развитие территорий Новой Москвы и строительство качественных бизнес-центров изменили структуру спроса – доминирующее положение в последние годы занимает класс «А», к которому относились все заключенные в 2016 году сделки. К сравнению, в 2014 году доля класса «А» составляла 97%, в 2015 – 78%, при этом объем сделок новой аренды и покупки в помещениях класса «В» в этот период составлял около 1 000 кв. м.

Структура сделок на офисном рынке по классу

За последнее десятилетие с 2007 по 2016 годы наиболее активными покупателями и арендаторами на офисном рынке Новой Москвы были представители индустрии IT и телекоммуникаций (Ростелеком, Систематика, Oracle, Голден Телеком и др.).

В 2016 году интерес наблюдался главным образом со стороны представителей финансовой сферы, медицины и фармацевтики. Подавляющее большинство компаний имеют российское происхождение (99% по итогам 2015 года и 91% в 2016 году).

Структура сделок по сфере деятельности компаний-арендаторов / покупателей в 2007-2016 годах

До 2015 года основной объем новых сделок формировался за счет крупных блоков площадью более 5 000 кв. м. В последние два года в объеме спроса значительно увеличилась доля небольших помещений. В 2016 году на офисы размером до 500 кв. м пришлось 39% объема новых сделок, а на помещения 501-1000 кв. м – 18%.

Структура сделок по площади, в процентах от общего объема новых сделок

Ставки аренды в бизнес-центрах Новой Москвы

Средневзвешенные ставки аренды в бизнес-центрах Новой Москвы на данный момент:

• Класс «A» – 11 700 руб./кв. м/год;
• Класс «B» – 8 600 руб./кв. м/год.

Указанные ставки приведены без учета НДС и эксплуатационных расходов, за помещения в состоянии «под отделку».

Заключение: тенденция улучшения качества офисов сохраняется за счет децентрализации

Офисный рынок Новой Москвы только начал зарождаться и обладает высоким потенциалом для нового строительства. Фактором, определяющим успех бизнес-центра, для данного рынка является его близость к МКАД и вылетным магистралям и станциям метро, так как спрос на офисные помещения формируют московские компании. На рынке офисной недвижимости сохраняется тенденция улучшения качества офисов именно за счет децентрализации.

По мере продолжения развития транспортной сети Москвы МКАД перестанет быть психологическим барьером для арендаторов. Так как транспортная доступность объектов в Новой Москве будет сопоставима с объектами прилегающими к МКАД с внутренней стороны.

При этом у объектов в Новой Москве есть большой потенциал для создания более комфортных условий для арендаторов, таких как парки, зоны рекреации, большие парковки, низкая плотность застройки, работа в новых форматах.

Обзор подготовлен компанией CBRE совместно с Деловым кварталом Neopolis