Общий объем инвестиций в российские районные торговые центры в конце 2015 в начале 2016 года составил 4,6 млрд рублей. Лидером по привлечению инвестиций в сегмент районных ТЦ является Санкт-Петербург: он привлек более половины от общей суммы – 2,6 млрд рублей.
В сделках участвовали как высоколиквидные объекты, так и залоговые активы обанкротившихся компаний.
Ставка капитализации для ликвидных активов зафиксирована на уровне 10-12%, для залоговых активов она достигала 30%.
Примеры сделок с ТЦ районного формата
Крупнейшая сделка продажи была совершена в Санкт-Петербурге в конце 2015 года по схеме Sale&Leaseback между компанией OBI и инвестфондом Romanov Property Holdings Fund. В результате сделки OBI продала свой торговый центр на Пулковском шоссе с одновременным заключением договора аренды для своего гипермаркета.
Общая площадь торгового комплекса составляет 18000 кв. м. Сумма сделки составила порядка 1,2 млрд рублей. Это уже вторая подобная сделка между OBI и фондом RPHF: в 2012 году фонд приобрел «ОБИ Боровское», расположенный в Москве.
Вторую крупную сделку в формате районных ТК заключили зимой 2016 года финский концерн Kesko и ЗАО «Мегалит». Kesko приобрел гипермаркет строительных материалов «Метрика», расположенный на Выборгском шоссе в Санкт-Петербурге для включения его (после реконструкции) в собственную сеть DIY «К-раута».
Общая площадь торгового комплекса – 15000 кв. м. Стоимость сделки составила около 1 млрд рублей, точная сумма не разглашается.
Третья крупная сделка также связана с операторами гипермаркетов. В начале 2016 года «Лента» достигла соглашения о выкупе выставочного центра «Пермская ярмарка», расположенного на бульваре Гагарина в Перми. Общая площадь здания составляет 11000 кв. м.
После реконструкции в здании разместится ТК «Лента». Сумма сделки не разглашается. По оценкам специалистов она составляет порядка 600 млн рублей.
Единственная сделка с районным торговым комплексом, расположенным в Московском регионе, прошла в подмосковном городе Раменское, расположенном в 30 км от МКАД. Финская инвесткомпания Sponda продала ТК «Солнечный рай», расположенный на ул. Вокзальной в Раменском в рамках своей стратегии по выходу из российских активов. Покупателем объекта стал российский закрытый инвестфонд Horizon Properties.
Общая площадь ТК «Солнечный рай» – 6500 кв. м. Сумма сделки – порядка 1 млрд рублей. По оценкам специалистов, эта сумма меньше той, за которую Sponda приобрела актив в 2008 году.
Скандальной сделкой с районным ТК отметился небольшой город Урай, расположенный в Ханты-мансийском АО. Местный «авторитетный бизнесмен» и бывший депутат Думы ХМАО продал ТК «Апельсин» администрации города Урай за 183 млн рублей.
Общая площадь торгового центра составляет 3000 кв. м. Здание приобретено для размещения в нем музея. Коррупционную составляющую сделки проверяет прокуратура ХМАО.
Остальные сделки, попавшие в настоящий обзор, реализованы банком ВТБ, который планомерно распродает активы обанкротившейся компании RRT-авто. В конце 2015 и начале 2016 года по поручению банка были проведены три аукциона и проданы 6 автосалонов, расположенные в Санкт-Петербурге и Вологде.
Активы были проданы со значительным дисконтом даже относительно их залоговой цены. Основными покупателями стали компании, связываемые с бывшими владельцами RRT-авто.
Общий список рассматриваемых объектов приведен в таблице:
Объект | Адрес | GBA (кв.м) | Продавец | Покупатель | Цена (млн руб.)* |
ТК OBI Пулковское | г. Санкт-Петербург, Пулковское ш. | 18000 | OBI | Romanov Property Holdings Fund | 1200 |
ТК «Метрика» | г. Санкт-Петербург, Выборгское ш. | 15000 | ЗАО «Мегалит» | Kesko | 1000 |
ТЦ «Пермская ярмарка» | г. Пермь, Гагарина ул. | 11000 | ООО «ВЦ Пермская ярмарка» | «Лента» | 660 |
ТК «Солнечный Рай» | г. Раменское, Вокзальная ул. | 6500 | Spondа | Horizon Properties | 1000 |
Автоцентр | г. Санкт-Петербург, Науки пр-т | 5200 | ВТБ | ООО «Бекар» | 160 |
Автоцентр | г. Вологда | 5000 | ВТБ | Частное лицо | 95 |
Автоцентр Lada | г. Санкт-Петербург, Выборгское ш. | 3100 | ВТБ | ООО «Бекар» | 120 |
ТЦ «Апельсин» | г. Урай (ХМАО) | 3000 | Частное лицо | Администрация города Урай | 180 |
Автоцентр Subaru | г. Санкт-Петербург, Савушкина ул. | 2700 | ВТБ | ООО «Автовыбор» | 96 |
Автоцентр | г. Вологда | 2600 | ВТБ | ООО «Автовыбор» | 43 |
Автоцентр Subaru | г. Санкт-Петербург, Выборгское ш. | 1900 | ВТБ | ООО «Де Вилль» | 74 |
*Цена определена по открытым данным и оценкам экспертов
Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer