Обзор рынка торговой недвижимости Москвы, I квартал 2016 года

Торговые помещения формата street-retail в Москве

1) Основные тенденции московского рынка street-retail

В целом тенденции московского рынка street-retail, наметившиеся в 2015 году, продолжились в начале 2016. Одним из наиболее заметных событий в столице стал демонтаж признанных московскими властями незаконными построек, в число которых вошли торговые ряды у станций метро «Арбатская», «Кропоткинская», «Маяковская», «Улица 1905 года», «Таганская», «Чистые пруды», ТЦ «Пирамида» рядом с метро «Пушкинская» и другие. Вследствие этого арендаторы объектов, попавших под снос, сформировали дополнительный спрос в локациях сноса на встроенные помещения первых этажей.

Вакантность на центральных торговых коридорах Москвы осталась стабильной и составила 10%, что сопоставимо с концом 2015 года. При этом на Бульварном кольце вакантность зафиксирована на уровне 14%, на Садовом кольце – 10%, на основных центральных улицах – 12%, на пешеходных улицах – 7%.

Уровень вакансии на основных торговых улицах Москвы

При ротации арендаторов функциональное использование помещений чаще всего остается неизменным, однако в последнее время появляется все больше примеров смены профиля арендатора даже в сложно оборудованных помещениях. Например, на месте стоматологического кабинета или банка может открыться продуктовая точка, а места fashion-операторов занимают предприятия общепита. Так, вместо магазина Calzedonia на Никольской улице открывается магазин «Ротфронт», а место Thomas Munz на Пятницкой улице займет BB&Burgers.

Распределение торговых площадей по профилям в I кв. 2016 года (%)

2) Структура стрит-ритейл площадей в Москве

По-прежнему наиболее ликвидными объектами рынка street-retail являются помещения площадью до 200 кв.м: они занимают более 70% от общего объема предложения. Среди профилей, расположенных на центральных торговых коридорах, доминируют заведения общественного питания (41% общей арендуемой площади), магазины одежды и обуви занимают второе место (11%), далее идут банки и финансовые услуги (9%) и продукты (5%). Средняя площадь функционирующего магазина, по нашим оценкам, составляет порядка 180 кв.м.

3) Спрос на street-retail в Москве

Несмотря на текущую экономическую ситуацию, в I квартале 2016 года больше всего заявок на аренду помещения поступило от операторов общественного питания. По традиции на втором месте продуктовые сети. Со стороны операторов услуг наблюдался умеренный спрос на объекты street-retail.

Распределение спроса по профилю в I кв. 2016 года (% от количества заявок)

I квартал 2016 года ознаменовался открытием сразу нескольких флагманских магазинов международных брендов в формате street-retail, например всемирно известной кондитерской марки Ladureé на Малой Бронной, британского бренда обуви Charlotte Olympia в Дмитровском переулке, шоу-рума французского бренда Aigle на Олимпийском проспекте. Начало текущего года демонстрирует большую активность в сравнении с I кварталом 2015 года, когда в формате street-retail на рынок Москвы вышел единственный международный бренд – Greene King Pub.

Лидеры 2015 года по числу открытий новых заведений общепита – как сетевые операторы, так и ресторанные холдинги – продолжили активное развитие и в начале 2016, например, в ЦАО уже открылось более 40 заведений общепита различных форматов, причем две трети новых открытий в центре приходится не на сетевые заведения, а на индивидуальные концепции. Для сравнения: в I квартале 2015 года в ЦАО открылось 23 концептуальных кафе и ресторана.

4) Коммерческие условия аренды помещений street retail в столице

Рынок аренды помещений street-retail по-прежнему преимущественно оперирует в рублях, а при выборе помещений основными факторами для ритейлеров остаются локация и трафик. Рублевые ставки аренды на центральных улицах в I квартале 2016 года не изменились по сравнению с концом 2015. Однако общий тренд на снижение стоимости аренды на протяжении 2015 года предоставил некоторым оператором возможность расширения площадей своих магазинов. Так например оператор Lush открывает самый большой в России магазин сети по адресу Тверская ул., д. 4.

Ставки аренды на основных торговых коридорах Москвы (руб./кв.м/год)

5) Прогнозы развития рынка стрит-ритейла Москвы

По прогнозам Colliers International, тенденции 2015 года, а именно рост доли сегмента общественного питания и продуктовых магазинов шаговой доступности, будут актуальны на протяжении всего 2016. Текущий объем предложения свободных площадей и коммерческие условия останутся благоприятными факторами для выхода на рынок новых интересных проектов, в том числе сетевых. Например, о выходе на московский рынок с сетью винных баров «Монополь» объявила алкогольная компания «Ладога» (первое заведение под этим брендом заработает в мае 2016 года на углу Тверской улицы и Никитского переулка). Кроме того сохраняющийся тренд на оптимизацию отечественной банковской системы будет способствовать дальнейшему высвобождению помещений, занимаемых банками.

Торговые площади в ТЦ и ТРЦ Москвы

1) Предложение площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах Москвы

В I квартале 2016 года в Москве не было открыто ни одного профессионального торгового центра для посетителей, что стало настоящим антирекордом последних 10 лет. Единственным значимым событием стало торжественное открытие ТРЦ Avenue South-West, техническое открытие которого состоялось в IV квартале 2015. Как показывает статистика по региону, в I квартале каждого года в среднем открывалось до 15-20% от общегодового объема ввода. Были случаи, когда в I квартале вводилось около половины годового прироста площадей, как, например, в 2011 или 2015 годах. По  результатам проведенных качественных переоценок базы данных торговых объектов в компании Colliers International текущий объем торговых площадей в профессиональных ТЦ Москвы и городов-сателлитов составляет 6 168 000 кв.м GLA, включая специализированные торговые центры. Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями составляет 329 кв.м на 1 000 человек, а с учетом рынка торговых площадей и населения городов-сателлитов достигает 444 кв.м на 1 000 жителей.

Динамика нового строительства торговых центров по кварталам, 2007 г. – I кв. 2016 г.

Наиболее активными девелоперами торговой недвижимости Московского региона остаются компания Enka со строящимся ТРЦ на Каширском шоссе и проектом МФК на месте «Капитолий Шереметьевская», ГК «Регионы» со строящимся парком развлечений в Нагатино и проектом ТРЦ «Июнь» на Преображенской площади, компания Immochan со строящимся ТЦ на Пролетарском проспекте и проектами ритейл-парков на Ярославском шоссе и трассе М-4 «Дон», ГК «Ташир» со строящимся МФК «Известия», МФК на Аминьевском шоссе и ТРЦ «РИО Мытищи», компания IKEA с проектами ТРЦ «МЕГА Мытищи» и планами по увеличению площадей ТРЦ «Мега Химки» и «Мега Теплый Стан», а также компания «ТПС Недвижимость», реализующая ТРЦ «Океания» и ТРЦ на Хорошевском шоссе.

С точки зрения территориального распределения наибольший объем торговых площадей (58% от общего объема GLA) в Москве сосредоточен в зоне между Третьим транспортным кольцом и МКАД, что обусловлено расположением в данном поясе основного массива жилья, а также территорий, в том числе промышленных, позволяющих реализовывать масштабные проекты. Второе место с 27% в структуре занимает МКАД, поскольку именно вдоль кольцевой сконцентрированы крупноформатные сетевые ТРЦ, такие как «МЕГА», «ВЕГАС» и «РИО».

Структура территориального распределения торговых площадей Москвы внутри МКАД в I кв. 2016 г.

Территориальное распределение ввода торговых площадей внутри МКАД

Московская область по-прежнему остается недооцененной с точки зрения качественного девелопмента торговой недвижимости. Несмотря на то, что за пределами МКАД имеются города с обеспеченностью торговыми площадями, в несколько раз превышающей показатели столицы, большинство городов области по-прежнему испытывают дефицит качественных торговых центров.

К числу городов с наибольшим потенциалом для профессионального девелопмента (в том числе за счет социально-экономических индикаторов) можно отнести, например, Подольск, Долгопрудный и Балашиху. На текущий момент в данном рейтинге имеются и те города, которые могут потерять свой потенциал для нового строительства в ближайшие два года, как, например, город Пушкино: при условии реализации всех заявленных проектов ТРЦ, обеспеченность города торговыми площадями превысит 850 кв.м на 1 000 человек к концу 2017 года.

ТОП-20 городов Московского региона с численностью населения более 100 тыс. человек с максимальной и минимальной обеспеченностью торговыми площадями

Среди всех городов области безусловным лидером по показателю обеспеченности торговыми площадями является город Котельники (5 890 кв.м на 1 000 человек), однако такой показатель городу обеспечивает малая численность населения (43 000 человек) и территориальная близость таких проектов, как «МЕГА Белая Дача» и «Outlet Village Белая Дача».

Если же рассматривать города с населением от 100 000 человек, то в ТОП-5 с самой высокой обеспеченностью и минимальным потенциалом входят Реутов, Красногорск, Химки, Мытищи и Электросталь, при этом, например, в Мытищах до конца 2017 года планируемый ввод новых площадей превысит 60% от уже действующих, и это не считая проекта компании «ИКЕА».

Так как основной объем ввода в ближайшей перспективе в Московском регионе будет обеспечен за счет территории между ТТК и МКАД и ближайших к кольцевой городов, интересными с точки зрения нового торгового девелопмента становятся относительно крупные города с дефицитом торговых площадей, расположенные вдоль крупных вылетных магистралей области (до 30-50 км от МКАД), особенно в перспективных зонах массового жилого строительства.

2) Спрос на торговые площади в ТЦ и ТРЦ Москвы

В I квартале 2016 года состоялось одно из самых ожидаемых открытий: международный бренд городов-профессий Kidzania открыл свои двери для посетителей в ТРЦ «Авиапарк». В fashion-сегменте знаковым событием начала 2016 стал выход на российский рынок первого полноформатного магазина белья сети Victoria’s Secret, который открылся в ТРЦ «Европейский». Сегмент общественного питания пополнился знаменитой французской кондитерской Ladurée, открывшейся на Малой Бронной улице в Москве. Количество открытий сопоставимо с результатами I квартала 2015 года, когда на российский рынок вышло семь новых международных брендов, пять из которых открылись в Москве.

Международные бренды, открывшиеся в I квартале 2016 г. и планирующие выход на российский рынок в течение года

* Компания планирует выйти на российский рынок в Санкт-Петербурге

Что касается планов по выходу международных брендов в Россию до конца 2016 года, то в настоящее время наиболее активно рассматривают площадки либо планируют открытие в ближайшее время шесть сетей, среди которых fashion-оператор COS компании H&M.

3) Вакантность в торговых центрах столицы

Динамика показателя среднегодовой вакантности в торговых центрах Москвы

По итогам I квартала 2016 уровень вакантности в торговых центрах Москвы остался стабильным и составил, по оценке Colliers International, порядка 8%. Торговые центры, открытые в конце 2014-2015 годов с высокой вакантностью, постепенно заполняются, а наиболее успешными примерами являются ТРЦ Columbus (8%), ТРЦ «Авиапарк» с вакантностью по итогу квартала в 9% и «Центральный Детский Магазин на Лубянке» (4%). Однако остаются и проекты с большой долей свободных площадей, которые заполняются неактивно и существенным образом влияют на средний показатель вакантности в качественных ТРЦ Москвы.

Учитывая планируемый в 2016 году ввод нескольких крупных объектов, наличие достаточно большого количества альтернативных свободных площадок для ритейлеров и отсутствие позитивных трендов в экономике (которые прогнозировались на протяжении второго полугодия 2015 года), вакантность в торговых центрах Москвы, вероятно, будет скорректирована в сторону увеличения и по итогам года может достичь 10%.

4) Тенденции и прогнозы развития рынка ТЦ и ТРЦ Москвы

На 2016 год, по данным девелоперов, в Московском регионе заявлено к открытию порядка 540 000 кв.м торговых площадей. К числу ключевых проектов ТРЦ, ожидаемых к открытию в течение 2016 года, можно отнести «Рига Молл», «Ривьера», проекты компании «ТПС Недвижимость» – «Океания» и ТРЦ на Хорошевском шоссе, а также «Бутово Молл» и вторая очередь «Метрополиса».

Крупнейшие проекты ТРЦ Москвы, открытие которых запланировано до конца 2016 г.

Помимо ожидаемых к открытию крупноформатных и знаковых для московского рынка ТРЦ, девелоперами анонсировано несколько проектов, нацеленных прежде всего на качественное улучшение уже действующих ТЦ. Так, в 2016 году планируется реконструкция ТД «Дружба» у метро «Новослободская» и ТД «Перовский» у метро «Новогиреево». Частичная реконструкция и строительство второй очереди запланировано в ТК «Золотой Вавилон» в Отрадном. Своего открытия в рамках реконструкции МФК «Известия» группой компаний «Ташир» ожидает и подземная торговая галерея «Тверской Пассаж», не работающая с 2012 года. До конца 2016 планируется начать строительство второй очереди ТЦ Dream House.

Торговые центры, заявленные к открытию до конца 2016 г.

В среднесрочной перспективе рынок торговой недвижимости Московского региона значительно пополнится торговыми площадями за счет реализации Программы строительства транспортно-пересадочных узлов (всего 273 объекта), в границах которых разместится порядка 10 млн кв.м ритейла.  Наибольшую долю из заявленного объема составит импульсный ритейл, однако в составе некоторых ТПУ планируются и полноценные ТРЦ. Самые перспективные проекты ТПУ с интересными локациями вызывают интерес у всех профессиональных девелоперов. Еще одним интересным кейсом для Москвы станет реконструкция 39 советских кинотеатров, приобретенных компанией ADG Group, что также повлияет на объем коммерческих площадей в столице.

В целом в перспективе ближайших нескольких лет ключевыми трендами рынка торговой недвижимости Московского региона станут:

• качественное улучшение действующих торговых объектов за счет реконструкции, реновации либо полного редевелопмента;
• постепенный уход от эры «проектов-гигантов» в сторону новых форматов – ритейла в составе инфраструктурных проектов, ритейл-парков на вылетных магистралях, качественных районных торговых центров шаговой доступности.

Обзор подготовлен специалистами Colliers International