Главным событием на рынке street-retail площадей Москвы в первом полугодии 2016 года стало закрытие на реконструкцию более 50 улиц столицы внутри Садового кольца. С одной стороны, в ближайшей перспективе это принесет снижение оборотов у ритейлеров, работающих на реконструируемых в настоящее время улицах. С другой, результатом этих изменений может стать повышение трафика пешеходных улиц столицы до 30%, и как следствие увеличение привлекательности стрит-ритейла для участников рынка.
Реконструкция московских улиц, их благоустройство и новый облик может стать мощным импульсом для развития рынка стрит-ритейл в 2016-2017 годах.
По оценкам аналитиков компании «Магазин Магазинов», в результате реконструкции выиграют собственники торговых помещений практически всего центра Москвы. Повышение комфорта уличного пространства будет способствовать привлечению туристического потока и увеличению среднего времени, проводимого горожанами на улицах.
Наибольший прирост трафика и соответственно интереса со стороны арендаторов street-retail помещений ожидается на Тверской улице (отрезок от Охотного ряда до Пушкинской площади) и на Новом Арбате (до Садового кольца), которые уже сегодня пользуются повышенным спросом. Также стоит отметить, позитивные ожидания, связанные с реконструкцией некоторых участков Садового кольца.
Начиная со II квартала 2016 года наблюдается повышение активности со стороны арендаторов street-retail помещений в Москве.
По итогам I полугодия 2016 г. доля вакантных помещений по основным торговым коридорам Москвы в пределах Садового кольца сократилась до 8%, вернувшись к уровню 2014 года. В настоящий момент свободными для аренды остаются около 173-х столичных торговых помещений в центре Москвы, в пределах Садового Кольца.
Уровень вакантных площадей в street-retail Москвы (в процентах) *
коридорам Москвы в пределах Садового кольца
К концу первого полугодия 2016 г. большинство торговых сетей демонстрируют уверенность в своих планах развития, а следовательно, активизируют работу по подбору помещений. Ритейлеры, ранее только проводившие мониторинг рынка, сейчас также приступили к активным действиям.
Столичный стрит-ритейл снова стал привлекать непродовольственные форматы. Сегодня наметилась тенденция восстановления интереса со стороны сегментов одежда-обувь, ювелирных изделий, аксессуаров, косметики и сферы услуг – на эти запросы приходится более 21% от общего объема запросов на подбор стрит-ритейл помещений в аренду. Это связано с постепенным насыщением рынка ТЦ и позитивными ожиданиями розничных сетей от стрит-ритейла. Но говорить о том, что это кардинально изменит расстановку сил на рынке, в настоящий момент не приходится.
Помещения в переулках, прилегающих к улицам с высоким трафиком, находят своих арендаторов. Интересно, что сейчас увеличилось число запросов на помещения, которых ранее ритейлеры явно стремились избегать: места, расположенные «за углом», на вторых линиях. Арендаторы подобных помещений, получая экономию на аренде, пытаются привлечь к себе посетителей необычной концепцией и маркетинговой активностью. Как правило, такие форматы всё-таки получают необходимый трафик с основных пешеходных артерий города.
Высока вероятность, что тенденция по снижению имеющейся вакантности в сегменте street-retail сохранится, и итогом 2016 года станет ее сокращение еще на 1-2%.
Повысился интерес к помещениям на Тверской улице, Старом Арбате, в Столешниковом переулке, на Большой Дмитровке. Восстановление спроса со стороны арендаторов обусловлено увеличением пешеходного потока на уже реконструированных территориях в центре Москвы и прилегающих к ним улицах. Арендаторы помещений под общепит все больше проявляют интерес к Тверской и Старому Арбату. Восстанавливается спрос и на помещения в Столешниковом переулке – наибольшее число запросов наблюдается со стороны премиального и люкс сегментов, а вакантными остаются всего 3 помещения. Яркими открытиями в этом полугодии здесь стали: флагманский бутик Nespresso и ювелирный бутик Harry Winston. Большая Дмитровка также набирает популярность. Здесь открылись: обувной бутик Christian Louboutin, Heineken Bar, закусочная «Воронеж», ресторан One Pot, гастробистро «Техникум», ресторан «Жаровня» и другие заведения общественного питания.
Доля вакантных street-retail площадей в основных торговых коридорах Москвы (в процентах)
Сегодня наиболее популярными запросами арендаторов в основных торговых коридорах являются кафе и рестораны, доля которых составляет 34% от общего объема спроса.
Основной спрос на помещения стрит-ритейл по-прежнему формирует общепит и продовольственная розница. Последней тенденцией в общепите стало развитие индивидуальных концепций авторской кухни и уникальных форматов: кафе здорового питания, крафтовые бары, чебуречные, пельменные, мини-кофейни и т.п. Аудитория начинает пресыщаться традиционными сетевыми форматами и ищет гастрономического разнообразия.
Сегмент одежды и обуви демонстрирует стабильный спрос на уровне 10%. Это связано с тем, что перемещение арендаторов в торговые центры, наблюдаемое в последние годы, завершилось. Что касается банков, то их запросы в течение длительного времени сокращались в результате многих факторов, в т.ч. отзыва лицензий и перехода к интернет-обслуживанию. Однако сегодня, сектор помещений под банк демонстрирует стабильный спрос на уровне 3% и меняться эта ситуация в ближайшее время, скорее всего, не будет. Что касается аптечных сетей, то они будут продолжать развиваться и наращивать свое присутствие на рынке.
Распределение запросов арендаторов стрит-ритейл по сегментам (в процентах)
Средняя стоимость стрит-ритейл помещений в Москве сохраняется на уровне 2015 года. По сравнению с концом 2015 года и I кварталом 2016 года средняя стоимость помещений в основных торговых коридорах Москвы в пределах Третьего транспортного кольца не изменилась. Ожидается, что ставки аренды сохранятся на текущем уровне до конца 2016 года.
Самые значительные изменения ставок аренды в этом полугодии произошли на Мясницкой улице и Петровке. Рост стоимости помещений на 38% на Мясницкой обусловлен превращением улицы в привлекательную пешеходную зону. А на ул. Петровка арендные ставки упали на 31%, в результате существенного снижения спроса со стороны люксовых и премиум-арендаторов. Если на смену им не придут новые сети того же класса, то концепция улицы Петровка может полностью измениться в сторону более низкого ценового сегмента.
Стоимость помещений в основных торговых коридорах Москвы (тыс. руб. за кв.м в месяц) *
Торговый коридор Москвы |
I полугодие
2015
|
II полугодие
2016
|
Изменение |
Столешников переулок | 2 000 - 2 500 | 2 000 - 2 500 | - |
Петровка | 1 800 - 2 000 | 1 200 - 1 400 | - 31% |
Кузнецкий мост | 1 200 - 1 600 | 1 200 - 1 600 | - |
Никольская | 1 200 - 1 400 | 1 200 - 1 400 | - |
Тверская (четная сторона улицы – от Охотного Ряда
до Пушкинской площади)
|
1 000 - 1 200 | 1 100 - 1 300 | -9% |
Тверская (нечетная сторона улицы – от Охотного Ряда
до Пушкинской площади)
|
800 - 1 000 | 900 - 1 100 | -11% |
Маросейка | 800 - 1 000 | 800 - 1 000 | - |
Новый Арбат (участок улицыот центра
до Новинского бульвара)
|
650 - 800 | 750 - 900 | +14% |
Старый Арбат | 650 - 800 | 750 - 900 | +14% |
Тверская (четная сторона улицы – от Пушкинской площади
до ст.м. «Маяковская»)
|
700 - 900 | 700 - 900 | - |
Кутузовский проспект (участок улицы от центра
до ТТК)
|
700 - 800 | 600 - 700 | - 13% |
Большая Дорогомиловская | 700 - 800 | 600 - 700 | - 13% |
Покровка (участок улицы от центра
до Чистопрудного бульвара)
|
650 - 750 | 750 - 850 | +14% |
Ленинский проспект (участок улицы от центра
до ТТК)
|
500 - 600 | 500 - 600 | - |
Мясницкая (участок улицы от центра
до Чистопрудного бульвара)
|
600 - 700 | 800 - 1 000 | +38% |
Проспект Мира (участок улицы от центра до ТТК) | 300 - 400 | 300 - 400 | - |
в пределах ТТК Москвы, за кв.м в месяц, с учетом НДС
Стоимость аренды помещений под рестораны и кафе площадью от 100 кв.м увеличилась. Минимальный бюджет кафе и ресторанов на аренду помещений площадью 100-300 кв. м вырос по сравнению с I кварталом на 6%, а площадью 300-1000 кв. м – вырос на 7%. Повышение спроса в данном сегменте провоцирует увеличение арендных ставок на помещения таких форматов.
Основные тенденции рынка стрит-ритейл за I полугодие 2016 года
- Вакантность основных торговых коридоров сократилась до 8%, и в течение года продолжит снижаться. За первое полугодие количество свободных помещений в наибольшей степени сократилось на Большой Дмитровке и в Столешниковом переулке. Приток арендаторов также наблюдается на Тверской улице и Арбате.
- Наиболее активно развиваются общепит и продуктовая розница. Происходит это за счет появления новых концепций кафе, баров и ресторанов, а также развития форматов «магазин у дома».
- Средние ставки аренды будут держаться на текущем уровне. Все чаще в сделках аренды площадей street-retail фигурируют гибкие схемы в виде step-rent – это является свидетельством того, что стороны ищут новые возможности, чтобы договориться.
- Реконструкция основных пешеходных зон общегородского значения столицы способна существенно повысить интерес потребителей к проведению досуга в городе, тем самым значительно увеличить привлекательность стрит-ритейла для участников рынка.
Обзор подготовлен компанией МАГАЗИН МАГАЗИНОВ