Коммерческая недвижимость – аналитический обзор по итогам 2015 года

Отдел исследований Cushman & Wakefield считает, что 2016 год станет самым тяжелым за всю историю рынка коммерческой недвижимости. Базовой стратегией для собственников объектов станет минимизация потерь. Использование пустующих помещений в условиях сжимающегося спроса потребует от собственников и консультантов креативных решений.

Валютные ставки аренды достигнут минимальных значений в 2016 году. Торговая недвижимость может первой продемонстрировать признаки оздоровления, но произойдет это не ранее второй половины 2016 года.

Индикаторы рынка недвижимости покажут минимальные показатели в первом квартале года. В первую очередь за счет снижения деловой активности в финансовом и потребительском секторах. Потребительский рынок может нащупать дно ко второму кварталу. Соответственно, стабилизации рынка коммерческой недвижимости можно ожидать не ранее лета-осени 2016 года.

Инвестиционная активность останется низкой  – на уровне 2 млрд долларов в год. В первую очередь инвесторов будут привлекать активы с предсказуемой доходностью.

Объём инвестиций в коммерческую недвижимость

Суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость в 2015 году составил 2,8 млрд долларов США. Эксперты компании Cushman & Wakefield ожидают, что достижение дна – дело ближайшего будущего, и ожидают объём инвестиций к концу 2016 года на том же уровне – примерно 2,8 млрд долларов  США , что является одним из минимальных значений за прошедшие одиннадцать лет. Определённого оживления инвестиционной активности в конце 2016 – начале 2017 годов.

Сравнение объёма инвестиций в различные сегменты коммерческой недвижимости с 2006 по 2016 годы

Суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость в 2015 году оказался ощутимо меньше значения 2014 года (4,3 млрд долларов США) и значительно меньше среднего объёма инвестиций за прошедшую пятилетку (6,3 млрд  долларов США). Было зафиксировано почти двукратное (-46%) уменьшение инвестиций в офисный сегмент. Максимальное падение (-71%) претерпели инвестиции в гостинично-рекреационный сегмент (0,3 млрд  долларов США ).  В то же время, и торговому, и складскому сегментам рынка удалось привлечь объёмы инвестиций большие, чем в 2014 году – 731 и 584 млн долларов США, соответственно.

Иностранные инвестиции в 2015 году составили треть от общего объёма инвестиций. Отмечаются противоположные изменения долей местного (-44%) и иностранного (+9%) капиталов в общем объёме инвестиций в коммерческую недвижимость.

Объём инвестиций в российскую недвижимость по странам (происхождению капитала)

По результатам 2015 года общая доля иностранных инвестиций составила 30%. В действительности же доля варьируется от 4% в сегменте торговой недвижимости до почти половины (47%) в секторе офисной недвижимости. Аналогичная доля (30%) была характерна для периода 2012-2013 годов. Европейские инвесторы были наиболее активными, потратив 644 млн долларов США. Это ощутимо больше среднего значения за прошедшую пятилетку. Северо-американские компании (за исключением компании Hines) воздержались от инвестиций (180 млн долларов США, 6%). Азиатские инвесторы в течение года подтверждали свой интерес к российской коммерческой недвижимости, однако инвестировали лишь 24 млн долларов США (1%).

Таким образом, почти половина инвестиций в офисный сегмент – это инвестиции иностранных компаний. Доля российских инвестиций показала в 2015 году трёхкратное падение.

Второй год подряд фиксируются незначительные объёмы инвестиций в торговый сегмент со стороны иностранных компаний. Они проявляют ограниченный интерес к торговым объектам. В 2015 году торговый сегмент привлёк в общей сложности четверть всего объёма инвестиций – 731 млн долларов США, что на 57% меньше среднего за пятилетний период. Российские инвесторы тем не менее потратили на инвестиции в торговый сегмент чуть больше, чем в 2014 году. Девальвация и общая негативная экономическая ситуация в значительной степени повлияли на российских покупателей. Частая смена арендаторов торговых центров и остающаяся высокой доля вакантных площадей отпугивают потенциальных инвесторов, заставляя их быть осторожными. С другой стороны, под давлением обстоятельств, владельцы торговых объектов вынуждены недооценивать свои активы при продаже.

Иностранные инвесторы в прошедшем году почти не интересовались торговой недвижимостью, инвестировав всего 30 млн долларов США, что в 24 раза меньше, чем в среднем за последний пятилетний период.

Объём российских инвестиций в складскую недвижимость остался практически на уровне 2014 года, в то время как европейские инвестиции выросли семикратно. Европейские компании использовали окно возможностей для инвестиций в операционный бизнес в России.

Складской сегмент российской коммерческой недвижимости привлёк 584 млн долларов США, т.е. пятую часть всего объёма инвестиций. Это меньше среднего значения за последние пять лет, но на 61% больше, чем в 2014 году. Более того, европейские компании вернулись на складской рынок, потратив в семь раз больше – 233 млн долларов США. Эксперты полагают, что цены складской недвижимости достигли дна. Ожидаемый рост цен делает текущий момент идеальным для выхода на рынок инвесторов, следующих своим долгосрочным стратегиям. Половина средств (51%) была инвестирована в складские комплексы российскими (91 млн долларов) и международными (205 млн долларов) ритейлерами. Ритейлеры приобретали склады как для собственных нужд, так и в инвестиционных целях. Ни американские, ни азиатские компании инвестиций в складские объекты не сделали.

Офисная недвижимость

Офисный рынок весь 2015 год испытывал негативное влияние экономической ситуации в стране. В результате к концу 2015 года рынок офисов ощутил самое сильное падение в своей истории.
Немного увеличившийся спрос на новые качественные офисы во второй половине года компенсировал отрицательное поглощение, наблюдавшееся в первых двух кварталах.

По итогам 2015 года общий объем чистого поглощения вернулся к положительному показателю после двух кварталов отсутствия спроса на новые офисные помещения и составил 87 000 кв. м.

Годовое поглощение офисов класса «А» оказалось положительным, в то время как класс «В» по итогам 2015 года по-прежнему в отрицательной зоне – 263 000 кв. м против 176 000 кв. м, соответственно.

Офисы: новое строительство и поглощение (с 2006 по 2015 год)

*Поглощение показывает изменение занимаемого арендаторами офисного пространства в течение периода.  Рассчитывается как разница объемов всех занятых помещений на конец и начало периода.

Объём оборота офисных площадей в 2015 году был таким же, как и в 2014 году – около 1,25 млн квадратных метров. Средний размер арендуемого офиса составил 625 кв. м.

Строительная активность на рынке коммерческой недвижимости резко снижается. В ближайшие несколько лет объем строительства останется на стабильно низком уровне.

В 2015 году площадь введенных в эксплуатацию офисов составила 721 000 кв. м, что в два раза меньше показателя 2014 года. В настоящее время около миллиона квадратных метров офисных помещений находятся в достаточно высокой степени готовности, однако по результатам 2016 года эксперты рынка ожидают, что всего несколько объектов будут ведены в эксплуатацию. Их общая площадь составит примерно 300 000 кв. м. Все бумажные проекты, а также объекты на ранних этапах строительства заморожены или пересматриваются, активность на стройках значительно снизилась.

Такое снижение связано с экономическими предпосылками – очень сложной ситуацией с реализацией новых площадей.  Сроки окончания строительства в некоторых случаях могут быть отложены на 2 и более года: абсолютное большинство объектов, которые будут построены в 2016 и 2017 годах, изначально планировались к вводу в 2015 году.

Объём нового строительства офисов по классам (с 2006 по 2016 год)

Уровень вакантных площадей на офисном рынке Москвы увеличивается каждый месяц, начиная с середины 2014 года. К концу 2015 года средний индекс по классам «А» и «В» составил практически 20%.

Некоторые офисные помещения ищут резидентов более 3 лет. Такие показатели наблюдаются впервые в истории московского рынка офисной недвижимости. Но учитывая достаточно низкий объем ввода в эксплуатацию офисных помещений, эксперты не ожидают резкого увеличения объемов вакантных помещений в следующем году. Среднегодовой показатель вакантности на рынке офисов в ближайшие 2-3 года будет оставаться на уровне примерно 20%.

Уровень вакантных офисных площадей в Москве

Ставки аренды в долларовом исчислении показали исторический минимум. Как рублевые, так и долларовые ставки демонстрируют падение. Из-за ослабления курса рубля долларовые эквиваленты снижаются гораздо быстрее рублевых. В 2015 году доля рублёвых договоров аренды офисов составила 75%.

Торговая недвижимость

В среднесрочной перспективе на рынке торговой недвижимости наиболее востребованными и успешными будут уникальные объекты, предлагающие не только услуги и товары, но и комфортное пространство.
С конца 2014 года рынок торговой недвижимости прошёл серьёзные структурные изменения.

Новая реальность, в которой находится рынок, обусловлена не только меняющейся экономической и политической ситуацией, но и зрелостью рынка. За последние несколько лет значительно выросло предложение качественных торговых площадей в современных торговых центрах, рынок пережил период активного роста, а значит, выросла и конкуренция.

В современных условиях рынок торговых площадей переходит от бурного роста к более тонкой «наладке», от крупных и масштабных шаблонных проектов к проектам среднего и малого размера, с продуманным функциональным наполнением и индивидуальными характеристиками, которые будут отличать новый проект от остального предложения на рынке и станут заметным привлекательным фактором в борьбе за внимание потребителей.

Очень важным аспектом происходящих изменений стало то, что и арендодатели и арендаторы торговых площадей вступили в зону индивидуальных переговоров и рынок фактически перешёл в «ручное» управление. Скидки, новые коммерческие условия, переезды и оптимизация площадей – всё это рассматривалось в каждом отдельном случае индивидуально.

Наиболее востребованная на рынке торговых площадей форма арендной платы сейчас – процент от оборота ритейлера или комбинированная ставка, которая также включает минимальный фиксированный платёж. Торговые операторы ищут новые подходы, форматы, формы взаимодействия с покупателями, поддержания спроса.

Основной стратегией большинства торговых сетей в этом году была оптимизация и реструктуризация бизнеса. Торговые операторы планируют развитие и открытие новых магазинов, но подход остаётся консервативным. Если первая половина года была ознаменована почти полной остановкой программ развития торговых операторов, то к середине года торговые компании адаптировались к меняющимся условиям рынка и возобновили открытие новых точек. В происках инструментов, позволяющих удержать и повысить поток посетителей торговые сети и операторы экспериментируют с форматами: X5 Retail Group планирует открытие газетных киосков «Роспечати» в магазинах сети «Пятерочка» и запуск сети дешевых кафе «Вкусная кухня» в прикассовой зоне гипермаркетов «Карусель»;  ресторанный холдинг Ginza Project инвестирует в создание сети «ресторанов на колесах» под брендом GinzaTruck; российская компания Melon Fashion Group будет развивать магазины молодежной одежды befreeв новом формате «фэшн-гипермаркетов».

Операторы очень консервативны в выборе новых помещений, наибольший интерес представляют проекты с устоявшейся целевой аудиторией и стабильным покупательским потоком. Тем не менее, продолжают открываться новые магазины.

В 2015 году о выходе на рынок заявили несколько сетей. Среди них были как новые российские бренды (Mast, BroscoJewelry, Ферма.рф, «Это у нас семейное», Goood’sHouse, Take away), так и новые международные сети (John Varvatos, Tallinder, Rookie, Euroshop).

Продолжают развитие новых брендов компании Ашан (Каждый день), Атак (В шаге от вас) и Metro Cash&Carry (Фасоль).

Об экспансии в 2016 году заявляют как продуктовые сети (Х5, Магнит, Ашан, Metro Cash&Carry), так и операторы других категорий (Детский Мир, KupiVIP, Intersport), премиум бренды (Furla, Hugo Boss).

Всего за 2015 год в 34 городах России было открыто 48 торговых центров. Общая арендуемая площадь этих объектов – 1 723 727 квадратных метров.  Количество открытых торговых центров соответствует среднему уровню прошлых лет.  Объем торговых площадей, введённых в IV квартале, почти в  1,5 раза превысил объем площадей, введённых за первые три квартала года. Практически все торговые центры, заявленные к открытию на IV квартал 2015 года, открылись без переносов на 2016 год. Это объясняется традиционным стремлением девелоперов запустить торговый объект до новогодних праздников.

В 2015 году в торговых центрах проходили технические открытия, т.е. запуск якорных арендаторов при низкой заполняемости торговой галереи. В 2016 году данная тенденция сохранится.

Несмотря на то, что в 2016 году темпы строительства останутся на уровне, сравнимом с прошедшим годом, снижение объёмов ввода новых площадей ожидается, начиная с 2017 года.

В Москве в 2015 году было открыто 9 новых торговых центров общей арендуемой площадью 526 000 квадратных метров.  Самым крупным ТЦ, открывшимся в России в 2015 году, стал торговый центр Columbus (GLA 136 000 кв. м). Также знаковым событием стало открытие торгового центра «Зеленопарк» (GLA110000 кв. м), где планируется запуск новой концепции фуд-корта – «Фудпаркинг БасQиата».

Несмотря на низкую заполняемость арендаторами новых объектов (не более 50%), строительная активность на рынке торговой недвижимости в Москве и Московской области остается высокой. Ожидается, что в 2016 году объем торговых площадей, выведенных на рынок, останется на уровне сравнимом с 2015 годом.

К открытию заявлено несколько крупных торговых центров (GLA более 40 000 кв. м) – «МореМолл», «Ривьера», «Бутово Молл», а также вторая очередь ТЦ «Метрополис». Все эти объекты находятся в высокой степени готовности. В Московской области также планируются к открытию несколько крупных торговых центров.

Вакантность в торговых центрах Москвы  на конец 2016 года составляла около 6,5%.

Ежегодный ввод в эксплуатацию ТЦ в Москве и МО (с 2006 по 2016 год)

Рынок торговых помещений перешёл в рублёвую зону. Ставки аренды в торговых центрах и на торговых улицах в подавляющем большинстве номинируются в рублях. Новые договоры заключаются сразу в российской валюте, по существующим договорам в иностранной валюте действуют временные условия по фиксации обменного курса или коридора курса для оплаты. В изменяющихся условиях, зачастую такие условия даются на короткий период (3-6 месяцев) с возможностью последующего продления.

Фиксированные ставки аренды теперь встречаются редко, их предлагают лишь единичные проекты – как правило, лишь в самых успешных на рынке торговых центрах и торговых коридорах. В остальных случаях (порядка 80% рынка) используются различные варианты структурирования арендных платежей.

Наиболее распространённые из них – процент с оборота или комбинация небольшой фиксированной ставки и процента с оборота. Там, где по фиксированной ставке арендодатель даёт скидку, может в дальнейшем предусматриваться пересмотр ставки в привязке к обороту ритейлера через 1-2 года.

Прайм-индикатор арендной ставки в 2015 году для торгового центра в Москве составил 2 500 долларов США за квадратный метр в год. Прогноз на конец 2016 года – 2 200 долларов США за квадратный метр в год (прайм-индикатор арендной ставки для торгового центра – это базовая запрашиваемая ставка аренды за торговое помещение площадью 100 кв. м, на первом этаже лучших торговых центров города).

Складская недвижимость

Ситуация на рынке качественной складской недвижимости характеризуется полным переходом на рублевые ставки аренды, а доля вакантных площадей продолжает расти. Переход на рубли и снижение ставок аренды позволило крупным розничным сетям, торгующим продуктами питания и товарами для дома, реализовать в 2015 году свой отложенный спрос, что стабилизировало в конце года уровень вакантных площадей и ставки аренды складской недвижимости.

Как показал конец 2015 года, интерес розничных сетей к столичному региону снизился, и в дальнейшем спрос на складские площади в московском регионе будет определяться ситуацией в потребительском секторе российской экономики и будет ниже показателей 2015 года. При этом ставки аренды в рублях и уровень вакантных площадей останутся на уровне показателей конца 2015 года из-за снижения девелоперской активности на рынке складов.

Объём вакантных складских площадей (с 2008 по 2016 год)

После пика девелоперской активности в 2014 году, объемы строительства складов в 2015 году снизились в два раза, в 2016 году тенденция снижения строительства складских площадей сохранится.

По сравнению с 2014 годом объем нового строительства в 2015 году сократился в два раза и составил 867 000 кв. м, таким образом, за 2015 год предложение складских площадей увеличилось на 7% и составило 11,7 млн кв. м. Новых складских проектов в 2015 году не анонсировалось. Девелоперы складской недвижимости продолжают строительство заявленных еще в 2014 году проектов. По предварительным оценкам в 2016 году предложение складских площадей увеличится на 700000-750000 квадратных метров, будет завершено строительство проектов, находящихся в высокой стадии готовности и построены новые складские объекты по заключенным контрактам built-to-suite.

Ежегодный объём строительства складских площадей (с 2007 по 2016 год)

Введенные в 2015 году новые складские комплексы в целом не изменили распределение складских площадей по направлениям Московского региона. Больше всего складских объектов на Симферопольском шоссе (17% от общей площади в столичном регионе), 15% на Новорязанском шоссе, 14% на Каширском шоссе. Меньше всего складских площадей на Калужском и Минском шоссе.

Основной объем (46%) складских площадей сконцентрирован на расстоянии от 10 до 30 км от МКАД.

В 2015 году основу спроса на складские помещения составили запросы торговых сетей, специализирующихся на продуктах питания и товарах для дома. Объем заключенных сделок по аренде и покупке складской недвижимости в 2015 году превысил значение 2014 года на 23% и составил 1,1 млн кв. м.

Рост объема сделок был обеспечен компаниями сегмента розничной торговли продуктами питания и товарами для дома. Объем заключенных сделок по покупке складов в 2015 году составил 21%, что ниже аналогичного показателя 2014 года на 7 процентных пунктов.

Эксперты Cushman & Wakefield отмечают увеличение активности компаний-арендаторов по пересмотру условий договоров аренды в арендуемых складских комплексах. Следует отметить, что значительный объем действующих договоров аренды по прежнему номинирован в долларах США и следует ожидать, что пересогласование договоров будет основным фокусом многих арендаторов в 2016 году.  Так же компании все чаще стали отказываться от избыточных складских площадей, консолидировать складские площади и переезжать в складские комплексы выше классом.

Ежегодный объём арендованных и купленных складов (с 2010 по 2016 год)

Доля розничных сетей в структуре сделок на рынке складов увеличилась с 31% до 54% , на фоне сокращения долей всех остальных. Больше всего сократилась доля логистических компаний – в 2 раза по сравнению с 2014 годом.

Размер средней сделки в 2015 году в большинстве всех сегментов сократился на 20-25% по сравнению с аналогичным показателем 2014 года. Исключением является сегмент розничной торговли, где этот показатель вырос в 2015 году в два раза и составил 27 000 кв. м складских площадей.

В 2015 году в отраслевой структуре спроса произошли большие изменения. Резко выросла доля компаний сегмента «еда и напитки» и «товары для дома», по сравнению с 2014 годом рост составил 4 и 7 раз, соответственно. Рост произошел как по объему заключенных сделок, так и по их количеству.

Одновременно на складском рынке наблюдалось резкое уменьшение сегментов «автокомпонены», «электроника», «одежда и обувь», «логистика», что связано с кризисной ситуацией в этих секторах.
С середины 2015 года все вакантные складские площади в столичном регионе предлагаются в аренду по рублевым ставкам, и возврата к долларовым ставкам не предвидится.

За первое полугодие 2015г. чистые рублевые ставки аренды складов снизились на 8% и оставались на уровне 3800-4500 рублей за квадратный метр в год. Во второй половине года ставки не изменялись.

Учитывая сложную ситуацию на рынке, собственники складских площадей стараются оптимизировать свои расходы. Операционные расходы в 2015 году оставались на уровне 1000-1300 рублей за квадратный метр в год в зависимости от объекта.

Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield