Обзор гостиничного рынка Москвы за 2006 год

Инвестиционная привлекательность гостиничного рынка Москвы

В прошедшем году московский гостиничный рынок продолжал свое активное развитие. Несмотря на то, что офисная и торговая недвижимость по-прежнему остается наиболее инвестиционно привлекательным сегментом, все чаще российские и иностранные инвесторы вкладывают средства в перспективные гостиничные проекты. Высокий потенциал столичного гостиничного рынка привлекает все больше международных операторов, которые стремятся укрепить уже существующие позиции либо освоить новые сегменты.

Повышению инвестиционной привлекательности рынка способствовало принятие правительством постановления «О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного хозяйства» , в рамках которого девелоперам будут предоставляться значительные льготы при строительстве отелей. Также с целью привлечения инвесторов, правительство предложило строить на предоставляемых земельных участках гостиницы в составе многофункциональных комплексов и офисно-гостиничных центров, что позволит снизить риски и сократить сроки окупаемости проектов.

На гостиничном рынке Москвы по-прежнему существует дефицит гостиниц категории «3 звезды»: инвесторы не стремятся вкладывать деньги в строительство отелей среднего и экономического класса, что связано с тем, что проект четырехзвездочного отеля окупается гораздо быстрее трехзвездочного. В связи с этим, основной задачей правительства является повышение привлекательности сегмента гостиниц категории «3 звезды», так как именно в таких гостиницах Москва нуждается более всего.

Состояние гостиничного рынка Москвы

Об острой нехватке гостиничных мест в Москве говорят уже давно, и столичные власти пытаются активно участвовать в решении данной проблемы. В 2006 году было объявлено, что к 2008 году будет восстановлен гостиничный фонд, который был до начала реконструкции таких гостиниц как «Россия» и «Москва» и соответственно с 2008 года начнется увеличение совокупного номерного фонда. Однако чтобы полностью обеспечить потребности туризма необходимо к 2010 году увеличить количество гостиниц более чем в 2 раза. Многие эксперты считают, что именно из-за дефицита гостиничных мест Москва проиграла право провести Экспо-2010 и летнюю Олимпиаду-2012г.

Несмотря на то, что план правительства не реализуется ожидаемыми темпами, с каждым годом на гостиничный рынок выходит все больше российских и иностранных компаний. Одним из основных факторов повышения интереса инвесторов к гостиничному рынку является  то, что рынок офисной и торговой недвижимости близок к насыщению. Таким образом, можно ожидать, что в ближайшие годы рынок будет активно развиваться, и столичный гостиничный фонд будет расти более высокими темпами, нежели в настоящее время. На данный момент анонсировано более 80 проектов гостиниц различных категорий, представляющие собой как объекты нового строительства, так и реконструкцию старых советских гостиниц.

Предложение на гостиничном рынке Москвы в 2006 году

1) Объем и структура гостиничного рынка Москвы

На конец 2006 года в Москве насчитывалось порядка 215 гостиниц совокупным номерным фондом около 35650, из которых:

• Класс люкс (5 звезд) – 2445
• Бизнес-класс (4 звезды) – 5570
• Средний класс (3 звезды) – 16033
• Экономический класс (1-2 звезды) – 9853
• Мини-отели (менее 50 номеров) – 1749

Лидирующее место в структуре номерного фонда занимают гостиницы среднего класса (44%), но при этом именно этот сегмент является наиболее востребованным, что обуславливает острый дефицит гостиничных мест в отелях категории «3 звезды».

Отдельный сегмент составляют мини-отели, большинство из которых представляют собой небольшие ведомственные гостиницы, которые остались еще с советских времен. Стоит отметить, что при наибольшей численности мини-гостиниц среди общего количества московских отелей – 33,5% (72 отеля), они занимают всего 5% в структуре номерного фонда, что обусловлено небольшим количеством номеров (менее 50).

Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в трех округах Москвы: Центральном, Северо-Восточном и Западном. В совокупности на эти округа приходится более 65% столичного гостиничного фонда. Все гостиницы категории «5 звезд» расположены в центре города, также как и большая часть гостиниц категории «4 звезды».

2) Управление гостиницами

В последние годы столичный гостиничный рынок активно развивается, появляется большое количество интересных и перспективных гостиничных проектов. С каждым годом на рынок выходит все больше как международных, так и российских сетей. Однако в  настоящее время российские операторы не представлены так широко как международные и пока не в состоянии составить серьезную конкуренцию зарубежным брендам.  На сегодняшний день многие российские компании  участвуют в создании сети отелей в России, в том числе и в Москве (Heliopark, Сити-Отель, Maxima Hotels, Интеко, Евросити и т.д.)

Также стоит отметить, что многие московские отели приобретают только франшизу международной сети и предпочитают управлять гостиницей самостоятельно. Это связано с высокой стоимостью услуг иностранной компании.

3) Стоимость проживания в гостиницах Москвы

Стоимость проживания в столичных гостиницах является одной из самых высоких в Европе, что обусловлено значительным превышением спроса над предложением.

В двухзвездочном отеле стандартный номер обойдется в сумму до $100, люкс – от $100 до $250. При этом  отели более низкой ценовой категории не привлекают туристов из-за низкого качества номерного фонда и обслуживания.

4) Гостиницы, открытые в течение  2006 года

По итогам 2006 года в Москве было открыто 15 новых гостиниц. В основном это отели категории 3 и 4 звезды. При этом гостиницы «Элегант», «Евросити», «Гелиопарк Эмпайр», «Роза ветров», а также гостиница при Белорусском вокзале представляют собой мини-отели. Стоит отметить, что многие проекты, заявленные еще в 2004-2005 гг. не были осуществлены либо из-за перемены инвесторами первоначальной концепции объекта либо из-за длительного процесса согласования документации.

Среди наиболее значимых событий можно выделить открытие двух гостиниц категории «4 звезды» международной сети Holiday Inn - Holiday Inn Sokolniki на 523 номера и Holiday Inn Sushevsky на 312 номеров, а также открытие гостиницы Courtyard Moscow City Center (218 номеров), которая стала первым отелем на территории России, работающим под брендом Courtyard.

Гостиница «Петр I» открылась после реконструкции 30 мая 2006 года и является первой очередью гостиничного комплекса «Будапешт».

Гостиница «Евросити Юго-Восток», открытая в районе Капотни представляет собой отель сети Евросити, которая планирует к концу 2008 года открыть более 15 гостиниц на 10 тыс. мест.

5) Прогноз предложения на гостиничном рынке Москвы

После принятия в 2004 году «схемы размещению гостиниц в Москве до 2010 года», столичные власти рассчитывали увеличить номерной фонд к 2010 году до 200 тысяч номеров, что предполагало ежегодный ввод более 20 тысяч мест. Однако планы правительства не оправдались в полной мере, поэтому в 2006 году был принят ряд мер, направленных на привлечение инвесторов, особенно в сегмент отелей среднего и экономического класса.

6) Инвестиционные проекты строительства гостиниц в 2007 году

В 2007 году заявлено открытие более 20 гостиниц совокупным номерным фондом около 2674.  Однако, как и в предыдущие годы, инвесторов в основном интересует сегмент гостиниц категории 4-5 звезд. Несмотря на то, что столичное правительство предпринимает ряд мер для привлечения инвестиций в строительство отелей среднего класса, пока их  недостаточно, поэтому в ближайшие годы будет сохраняться дефицит гостиничных мест, особенно в сегменте трехзвездочных гостиниц, где спрос превышает предложение в десятки раз. Одной из тенденций, которая обозначилась в прошлые годы, стало строительство мини-отелей, в том числе в 2007 году планируется ввод нескольких подобных объектов. Среди гостиниц, которые предполагается открыть в ближайшие годы, в основном преобладают объекты нового строительства. Стоит также отметить, что не все проекты будут осуществлены в заявленные сроки и некоторые из них могут быть перенесены на последующие годы.

Из наиболее значимых событий предстоящего года можно выделить выход на рынок таких мировых брендов, как Ritz Carlton, Hilton и MaMaison, которые ранее не были представлены на столичном гостиничном рынке.

Согласно планам столичного правительства в 2007 году будет открыто 15 гостиниц (11 – категории 2-3 звезды, 4 – категории 4-5 звезд) , что увеличит гостиничный фонд столицы на 3000 мест. В настоящее время трудно оценить, насколько реальны подобные планы, так как обычно именно проекты трехзвездочных гостиниц затягиваются и переносятся на более поздние сроки.

7) Реконструкция гостиниц

За последние несколько лет был заявлен ряд проектов реконструкции гостиниц, построенных еще в советские времена. При этом большинство объектов, которые планируется построить на месте старых отелей в основном представляют собой новое строительство.

Самыми значимыми проектами реконструкции являются гостиницы «Россия» и «Москва». В настоящее время строительство гостиницы «Москва» идет по заявленному ранее графику и планируется, что она откроет свои двери в 2008 году. Управлять номерами категории «люкс» будет известный международный оператор Four Seasons. Однако в 2006 году, в ходе проверки объектов высотного строительства был выявлен ряд замечаний к проектной документации наземной части гостиницы «Москва». В этой связи возникли проблемы у девелопера проекта - компании «Декмос», которая не предоставила управлению Росстрахнадзора всю необходимую разрешительную документацию на строительство отеля, но на данный момент девелопер не получил никаких распоряжений по приостановке строительства.

Несмотря на судебные разбирательства, вокруг конкурса по выбору девелопера-застройщика строительства многофункционального комплекса на месте гостиницы «Россия», ее снос продолжается, так как инвестиционный контракт остается в силе и новый конкурс столичные власти проводить не собираются.

На месте бывшей гостиницы «Минск» на ул. Тверская, д. 22 в 2008 году появится многофункциональный комплекс InterContinental Moscow общей площадью 64 тыс.кв.м. Комплекс будет включать отель категории «пять звезд» на 205 номеров, офисный и торговый центры.

В рамках Генеральной схемы размещения гостиниц столичное правительство реализует программу поэтапной реконструкции и модернизации многокорпусных гостиниц, построенных в 50-х годах, в том числе пытается решить проблему недостаточного количества недорогих гостиниц за счет реконструкции пришедшего в негодность гостиничного фонда, который был построен к 1957 году для посетителей ВДНХ.

В настоящее время разрабатывается  документация на строительство новых гостиниц на месте многокорпусных отелей «Турист», «Алтай», «Золотой Колос», «Останкино», «Ярославская». В рамках реконструкции гостиницы «Алтай» планируется сократить территорию на несколько гектар, но повысить этажность здания, а также увеличить в два раза номерной фонд отеля.

В районе музея-заповедника «Царицыно» в ближайшие 2-3 года будут реконструированы гостиницы «Орехово» и «Царицыно». К 2011 году будет завершена реконструкция гостиницы «Центральная»

Планируется снос гостиницы «Северная» (ул. Сущевский Вал, д.50) и строительство на ее месте нового гостинично-офисного комплекса.

В ближайшие два года в Западном административном округе Москвы будет завершена реконструкция гостиниц «Украина» на 700 мест и «Киевская» на 600 мест.

В большинстве случаев проекты реконструкции гостиницы предполагают изменение номерного фонда и категории. Например, планируется, что отели «Золотой Колос» и «Останкино» повысят свою категорию до 3-х звезд.

Спрос на гостиничном рынке Москвы

Согласно исследованиям британской компании Deloitte, гостиницы Москвы занимают второе место по заполняемости после Стамбула. Такая «популярность» столичных отелей связана прежде всего со значительным превышением спроса над предложением. При этом с каждым годом растет количество туристов, прибывающих в Москву с различными целями, и темпы прироста туристических потоков опережают рост количества гостиничных мест.

Самая высокая заполняемость в столичных гостиницах фиксируется в апреле, июне и сентябре, а самая низкая – в январе. Высокие показатели в летние месяцы связаны с наступлением пика туристического сезона, а в осенние – с повышением деловой активности. Высокий спрос на гостиничные номера характерен для гостиниц всех категорий: в большинстве отелей категории от 3* до 5* звезд номера необходимо бронировать как минимум за две недели, а в высокий сезон – как минимум за месяц. Средняя заполняемость в столичных отелях категории 3*-5* звезд составляет около 70%, при этом в сегменте четырехзвездочных отелей данные показатели составляют более 80%.

1) Структура спроса на гостиничном рынке Москвы

Высокую заполняемость столичных гостиниц обеспечивают в основном два сегмента: туристы, посещающие Москву с познавательными целями, а также бизнес-туристы.

На данный момент российскую столицу с трудом можно назвать европейским туристическим центром, поэтому столичное правительство разрабатывает комплекс мер по привлечению туристов в Москву, в том числе модернизируются и расширяются различные объекты инфраструктуры туризма. Одной из целей программы развития туризма в г. Москве на период до 2010 года  является увеличение потока туристов, посещающих столицу с экскурсионно-познавательными целями. Однако туристы именно этой категории являются основными потребителями гостиничных услуг в среднем ценовом сегменте, но, несмотря на то, что в структуре совокупного номерного фонда Москвы трехзвездочные отели занимают наибольшую долю, в настоящее время их не достаточно. Таким образом, увеличение притока туристов данной категории можно ожидать с ростом числа гостиниц категории 2*-3* звезды. 

Чаще всего туристы предпочитают посещать Москву в составе туристических групп, что делает поездку более выгодной, но при этом довольно большая доля иностранных туристов останавливают свой выбор на индивидуально сформированных турах. Обычно продолжительность пребывания в городе туристов, приезжающих в столицу с экскурсионными целями составляет около 3-5 дней, при этом чаще всего такая поездка захватывает выходные дни.

В настоящее время бизнес-туристы составляют значительную долю в туристическом потоке, что связано с постоянным ростом деловой активности представителей российских и иностранных компаний, а также с ростом количества международных контактов между Россией и другими странами. В Москве появляется все больше представительств зарубежных компаний, связанных с самыми разными сферами. Все это ведет к увеличению делового туристического потока. При этом бизнес-туристы, чаще всего именно иностранные, являются основными потребителями гостиничных услуг в сегменте 4-5 звезд и доходы от посещения туристов именно этой категории намного выше, чем от посещения обычных туристов, что является одной из причин выбора большинством инвесторов сегмента четырехзвездочных и пятизвездочных отелей.

Средняя продолжительность пребывания в городе туристов, посещающих Москву с деловыми целями составляет 3,5 дня.  При этом основная загрузка, которую формируют бизнес-туристы, приходится на начало деловой недели.

Необходимо также отметить рост потока конгрессного туризма, что связано с постоянным увеличением количества выставок, конференций и съездов в Москве, посвященных различным сферам экономики, науки, производства и т.д. Многие выставочные мероприятия каждый год привлекают все большее число участников. Наиболее крупными выставочными комплексами Москвы являются: «Экспоцентр», «ВВЦ», «Крокус Экспо», «Сокольники», «Гостиный Двор», которые практически ежемесячно проводят как региональные, так и международные выставки, привлекая в столицу большой поток российских и иностранных конгресс-туристов. При этом многие выставочные комплексы объявили о расширении своих объектов, в том числе в составе выставочного центра «Крокус Экспо» появится собственная гостиница, а на территории «Экспоцентра» на Красной площади планируется возвести гостиничный комплекс.

2) Динамика туристических потоков

Развитие гостиничного рынка напрямую зависит от развития туристической отрасли. Несмотря на то, что темпы роста притока иностранных туристов в столицу опережают показатели, заложенные в программе развития туризма в Москве, эксперты считают, что данный факт не отражает реальной ситуации на рынке, так как в настоящее время лидирующие места по росту туристического потока занимают страны, которые формируют сегмент делового туризма.

Также для рынка характерно такое явление как «отложенный» спрос, который связан с тем, что многие туристы откладывают поездку в Москву, в большинстве случаев это связано с дефицитом гостиниц средней ценовой категории.

Несмотря на пессимистические оценки, по данным столичного правительства в 2006 году Москву посетило около 4 млн. человек. По прогнозам в 2007 году этот показатель может составить уже 4,5 млн. чел. Это говорит о том, что спрос на гостиничные номера будет продолжать расти.

Довольная большая доля туристов прибывает в Москву через аэропорты. В настоящее время основной пассажиропоток как российских, так и международных рейсов в Москву обслуживают 3 международных аэропорта - «Шереметьево», «Домодедово» и «Внуково».

Согласно планам столичного правительства рост гостиничного фонда начнется с 2008 года, и к 2010-2012 году город сможет обеспечить туристический поток в Москву необходимым количеством мест. Однако учитывая тот факт, что не все предлагаемые участки под застройку привлекательны для инвесторов и площадки, реализуемые с торгов зачастую не находят покупателей, столь оптимистичные прогнозы пока не имеют достаточных оснований. В результате, дефицит гостиничных мест, порождающий высокую стоимость проживания, будет в ближайшие годы тормозить рост притока туристов в столицу.

Основные тенденции развития гостиничного рынка

1) Сохранение дефицита гостиничных мест

Несмотря на то, что в 2006 году было введено в эксплуатацию 15 новых гостиниц, сохраняется острый дефицит гостиничных мест, особенно в сегменте отелей среднего класса после закрытия на реконструкцию крупнейших столичных гостиниц «Россия» и «Москва». Значительно снизилось количество гостиничных мест в Центральном округе, а в пределах Садового кольца почти не осталось гостиниц среднего класса.

В соответствии с планами правительства, к 2008 году будет восстановлен прежний объем номерного фонда, однако до полного решения проблемы дефицита номеров очень далеко. Даже при условии реализации всех заявленных проектов, насыщение столичного гостиничного рынка произойдет не скоро. К тому же, если учитывать тот факт, что инвесторов привлекают проекты гостиниц верхнего сегмента, по-прежнему особенно остро будет стоять проблема дефицита номерного фонда в гостиницах категории 2-3 звезды, где спрос значительно превышает предложение.

2) Строительство гостиниц в составе многофункциональных комплексов

В целях повышения привлекательности гостиничного бизнеса столичное правительство предлагает инвесторам строить гостиницы в составе многофункциональных комплексов, включающих помимо гостиниц, офисные, жилые и торгово-развлекательные площади. Сочетание в одном проекте разных функциональных направлений позволяет сократить сроки окупаемости и снизить риски. В итоге был обновлен список размещения гостиниц, а также принят ряд постановлений относительно снесенных гостиниц. В том числе, на месте «Минска» появится новый многофункциональный комплекс, который будет включать отель категории «пять звезд» на 205 номеров, офисный и торговый центры.

В 2006 году был заявлен ряд проектов по строительству многофункциональных и офисно-гостиничных комплексов.

• Компания «Сити-отель» объявила о планах строительства 14 офисно-гостиничных комплексов, которые будут включать офисные помещения класса «А» и гостиницу на 150-200 номеров.
• На Рязанском проспекте, на территории Карачаровского механического завода, группа ТЭН построит офисно-гостиничный комплекс.
• На пересечении улиц Рогожский Вали Сергия Радонежского планируется возвести многофункциональный центр Союза архитекторов России, состоящий из двух зданий с офисными помещениями, конференц-залами и мини-отелем на 26 номеров.
• К 2008 году в Таганском районе на месте ветхих строений коммунально-складского назначения будет построен 20-этажный гостинично-торговый комплекс с подземным паркингом.
• Также в 2008 году на Ленинградском шоссе, вл.71 будет возведен многофункциональный комплекс «Якутск».
• На пересечении Украинского бульвара и Большой Дорогомиловской улицы, в составе ансамбля площади Европы планируется возведение гостинично-делового комплекса.
• На ул. Ходынская, вл.18 планируется возвести административно-деловой центр с гостиничной функцией «Вильнюсский дом в Москве».
• На ул. Краснопрудная, д.12 стр.1 будет построен многофункциональный офисно-гостиничный комплекс.

3) Рост интереса к строительству апарт-отелей

В последние два года инвесторы начали проявлять интерес к такому сегменту гостиничного рынка, как апарт-отели. В 2006 году было заявлено несколько подобных проектов.

• Компания Orco Group приобрела гостиницу на Покровке у девелоперской компании «Система-Галс» для открытия своего первого апарт-отеля под брендом MaMaison.
• В Малом Козихинском переулке компания «БЭЛ Девелопмент» построит 7-этажный апарт-отель общей площадью более 8 тыс.кв.м.
• В непосредственной близости от гостиницы «Ленинградская» появится многофункциональный офисно-гостиничный комплекс, в состав которого предположительно войдет 42-этажное здание апарт-отеля.
• Расширение деятельности существующих гостиничных операторов и выход на рынок новых брендов
• Помимо двух существующих гостиниц сети Holiday Inn, в 2006 году было открыто еще два отеля под этим брендом: Holiday Inn Moscow Suschevsky и Holiday Inn Moscow Sokolniki.
• 7 декабря 2006 года состоялось «техническое» открытие гостиницы на 334 номера «Ritz Carlton», управление которой будет осуществлять компания Ritz Carlton Hotel Company L.L.C. Планируется, что для приема гостей гостиница откроется в марте 2007 года.
• На Олимпийском проспекте в 2008 году будет построен гостинично-офисный комплекс «Radisson SAS Olympiysky». Гостиница, в которой разместится 360 номеров, будет соответствовать категории «4 звезды».
• В конце 2007 года в «Гостином Дворе» появится гостиница категории «4 звезды», которой будет управлять компания Accor. Отель на 183 номера будет работать под брендом Novotel. Стоит отметить, что компания Accor открыла свое представительство в России, что говорит о дальнейших планах активного освоения российского гостиничного рынка.

Помимо уже представленных операторов, на рынке появляются новые международные сети.

• Гостиница «Савой» начала работать под брендом Small Luxury Hotels of the World и стала первым отелем в России, выступающим под этим известным международным брендом.
• Гостиница «Ленинградская» будет работать под брендом новой гостиничной сети Hilton. Управление отелем возьмет на себя компания Interstate Hotels & Resorts, владелец торговой марки Marriott. Помимо этого гостиничная сеть Hilton договорилась с фондом FF&P Russia Real Estate Development об управлении офисно-гостиничным комплексом у Павелецкого вокзала.
• Международная компания Orco Group приобрела апарт-отель на ул. Покровка, д.40, который будет открыт в 2007 году под брендом MaMaison.
• Необходимо отметить тот факт, что многие московские отели приобретают только франшизу международной сети и предпочитают управлять гостиницей самостоятельно, что  связано с довольно высокой стоимостью услуг иностранной управляющей компании.
• Сеть отелей InterContinental Hotels Group подписала договор о приобретении Центром Международной торговли франшизы для гостиницы «Международная». В результате в начале 2007 года отель начнет работать под брендом «Crowne Plaza». Реконструкция и переоборудование отеля будет происходить поэтапно, поэтому гостиница будет продолжать принимать гостей.
• Франшизу Best Western приобрел российский девелопер «Сити-отель» (холдинг Bonita Group). В соответствии с заключенным договором, «Сити-отель» построит более 40 отелей в России, в том числе 14 офисно-гостиничных комплексов в Москве. В планах компании строительство трехзвездочного отеля в районе аэропорта «Шереметьево-1» Best Western Hotel Sherrizone, рассчитанного на 152 номера, а также возведение в 2007 году многофункционального комплекса на Беговой, в состав которого войдет гостиница 3* на 215 номеров. Строительство планируется начать в 2007 году. Помимо данных проектов «Сити-отель» согласилась инвестировать в строительство гостиницы в развлекательном комплексе «Фристайл Парк» на Киевском шоссе, которая также будет работать под брендом Best Western. Девелопером выступает компания «МТ Девелопмент». Начать строительство «Фристайл Парка» стоимостью 76 млн. долл. планируют в апреле 2007 года, а завершить в октябре 2008 года.

Выход на гостиничный рынок туристических операторов

Столичный гостиничный рынок все чаще стал привлекать туристических операторов.

Туроператоры «КМП групп» и «Академсервис» планируют построить совместную гостиницу в 2007 году. Туркомпании совместно приобрели готовый проект на этапе строительства 2-го этажа. 25-ти этажное здание четырехзвездочной гостиницы будет расположено на пересечении Каширского шоссе и Шипиловской улицы и получит название «Милан». Управление возьмет на себя специально созданная  «КМП групп» и «Академсервисом» управляющая компания WEL.

Туристическая компания «Ланта-Тур Вояж» запускает сеть четырехзвездочных гостиниц. После завершения проекта гостиницы в Ярославле, планируется строительство новой гостиницы в Москве.

Российский туристический оператор TEZ TOUR планирует построить к осени 2008 года 5-звездочный отель. 28-этажная гостиница будет носить название «Конгресс-отель на Масловке» и будет располагаться в пределах  третьего транспортного кольца.

Наиболее значимые события на гостиничном рынке Москвы

В 2004 году было принято постановление правительства Москвы «О генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2010 года». Однако два года, прошедшие с момента принятия схемы показали, что она требует значительных доработок, так как инвесторы не стремились приобретать площадки под строительство гостиниц, выставленные на торги, что  было связано с довольно невыгодными условиями, на которых предоставлялись земельные участки, в том числе высокая арендная плата. В результате грандиозные планы, которые связывало правительство с принятием данного постановления, во многом не оправдались.

В итоге столичное правительство приняло постановление «О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного хозяйства». Этот документ дает 50-процентную льготу на выкуп права долгосрочной аренды земельного участка. Арендная плата за землю на период строительства и три года после ее ввода в эксплуатацию составит 1 процент годовой ставки. Также город отказался от своей доли в инвестиционном контракте, а все инженерные коммуникации для малых гостиниц (до 100 номеров) в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) и для всех гостиниц за ТТК будут строиться за счет бюджета. Кроме этого, правительство готово оплатить часть процентной ставки по кредиту, взятого на строительство гостиниц. 

Согласно городской программе модернизации, реконструкции и строительства гостиниц, в Москве каждые полтора месяца будет вводиться в строй новая гостиница. Всего предстоит ввести 240 гостиниц. В том числе до конца 2007 года планируется ввести в эксплуатацию 15 отелей (из них 11 - категории 2-3 звезды, 4 - категории 4-5 звезд). Это увеличит гостиничный фонд столицы на 3000 мест.

В 2006 году было объявлено, что столичным правительством будет выделено 300 участков земли под строительство гостиниц. В том числе до 2010 года в центре Москвы планируется построить около 100 гостиниц, вместимостью чуть меньше 30000 мест. При этом гостиницы класса 5 звезд будут составлять около 30%, а остальные отели будут рассчитаны на эконом и бизнес-класс. К концу 2008 года в ЮВАО планируется построить 15 новых гостиниц, в ЗАО -  20 гостиниц, в ВАО – 30 гостиниц на 11 тыс. мест.

Основными критериями при выборе местоположения гостиниц были равномерность расположения по районам округов, а также привязка к транспортным узлам и объектам культурного и рекреационного назначения.

В течение 2006 года Правительством Москвы был принят ряд мер, направленных на стимулирование развития В связи с активной реализацией схемы размещения гостиниц, произошел также ряд значимых событий.

В том числе столичное правительство планирует предложить инвесторам строить в центре города отели вместо офисов. В связи с этим планируется актуализировать генеральные планы по развитию 11 районов ЦАО.

В соответствии с законопроектом «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр» через 3,5 года в населенных пунктах не должно остаться игорных заведений. Освободившиеся площади планируется перепрофилировать в торговые и развлекательные центры, а также в гостиницы.

Для привлечения инвестиций в строительство отелей категории «три звезды», столичные власти планируют выделить бюджетные средства на разработку типового проекта гостиницы, построенной из сборных железобетонных конструкций. Подобраны 10 участков, где в 2007-2010 гг. должны быть возведены новые гостиницы. Выделенные участки будут выставлены на открытые торги в 2007 - начале 2008 гг.

В рамках сотрудничества правительства Москвы и Баварии были определены 10 земельных участков, где планируется построить гостиницы.

Также были утверждены графики разработки градостроительной документации и намечены примерные сроки ввода 13 объектов, закрепленных за уполномоченными компаниями, и 17 объектов, реализуемых на открытых аукционах.

1) Выход на рынок новых игроков

В 2006 году ряд российских компаний объявили о своих намерениях инвестировать средства в столичный гостиничный рынок.

• ЗАО «Стабильная линия» планирует строительство гостиниц в столице. В настоящее время приоритетным направлением деятельности компании является создание сети малых отелей «Ассамблея» категории «3 звезды» в центре Москвы. Первая гостиница откроется на Большой Никитской улице. Отель будет носить название «Никитская Ассамблея» и включать в себя 29 номеров. Второй отель этой сети на 35 номеров появится в Гагаринском переулке.
• Компания «Интеко» намеревается инвестировать 1,2 миллиарда в создание собственной гостиничной сети. В Москве компания построит отель на улице Ильинка, который скорее всего будет выступать под брендом Novotel (гостиничный оператор Accor).
• Шведская компания «IKEA» планирует осваивать российский гостиничный рынок. Первый отель в России появится в Нижегородской области, в непосредственной близости с торгово-развлекательным центром «Мега». В дальнейшем IKEA планирует строительство гостиниц рядом со всеми центрами «Мега».
• О своих планах по строительству гостиниц объявила компания «Промсвязьнедвижимость». Компания собирается построить две гостиницы, включающие более 200 номеров, на территориях Карачаровского механического завода и бизнес-парка «Новоспасский двор».
• На столичный гостиничный рынок вышел лидер панельного домостроения – компания «ДСК-1». Компания выступает с таким новшеством, как создание гостиниц на базе жилых домов серии «Юбилейный». Для компании были подобраны площадки для реализации 10 проектов.
• УК «Финам Менеджмент», входящая в состав инвестиционного фонда «Финам», начала формирование закрытого паевого фонда недвижимости «Гостиничная недвижимость».
• Инвестиционная группа «Открытие» построит офисно-гостиничный комплекс на Кожевнической улице.

Помимо российских компаний гостиничный рынок стал привлекать крупных иностранных инвесторов.

• Компания Quinn Group намерена инвестировать в российский рынок недвижимости около 5 млрд. долл. Quinn Group намерена строить бизнес-центры и складские комплексы совместно с RDS Developments и отели совместно с международной гостиничной сетью Hilton, с которой компания работает на рынке гостиничной недвижимости в Восточной Европе.
• Испанский строительный холдинг Fausto планирует начать в России строительство жилья, гостиниц и офисов, в том числе в ближайшие годы планируется построить сеть отелей в Москве.

2) Продажа акций гостиниц, принадлежащих городу

В 2006 году ряд компаний приобрели акции муниципальных гостиниц. ВАО «Интурист» приобрело большую часть 20-процентного городского пакета ОАО «Гостиничный комплекс «Космос», 100% акций гостиницы «Пекин» были переданы компании АФК «Система», покупателем 69 % акций «Балчуг Кемпински» стал гостиничный оператор «Kempinski Hotels». Официально были выставлены на продажу акции гостиницы «Севастополь», «Байкал» и «Будапешт». В планах правительства продажа компании ОАО «Инфаотель» 16% акций гостиницы «Савой». Однако стоит отметить, что акции гостиниц «Будапешт» и «Байкал» так и не нашли новых владельцев. Торги по продаже городского пакета акций не состоялись ввиду отсутствия заявок. Участники рынка объясняют данную ситуацию завышенными ценами.

Намерение правительства активно участвовать в развитии гостиничного рынка в ноябре 2006 года было подкреплено заявлением о создании ОАО «Объединенная гостиничная компания», в котором 49% акций будут принадлежать городу и 51% внесет ООО «Нафта Ко». Планировалось, что в ОАО «ОГК» войдут: ГУП «Гостиница «Националь», «Балчуг», «Метрополь», ГУП «Гостиница «Кузьминки», ГУП «Гостиница «Турист», «Байкал», «Восход», «Орехово», «Саяны», «Будапешт» и другие. Существующие ГУПы должны были быть оценены по рыночной стоимости и их активы внесены в уставный капитал ОАО «ОГК», который по приблизительным оценкам составил бы более 2 млрд. долл. Таким образом, можно было говорить о появлении на столичном гостиничном рынке крупного монополиста.

Однако уже в начале 2007 года столичные власти отказались от планов по созданию Объединенной гостиничной компании совместно с группой «Нафта». Представители правительства утверждают, что, согласно проведенной оценке, стоимость городских гостиничных активов составляет около 7 млрд. долл., что более чем в три раза превышает прогнозируемый уставный капитал (2 млрд. долл.) Скорее всего данная оценка сильно завышена и отказ от реализации проекта связан с тем, что ОГК потеряла основные крупные столичные гостиничные активы.

3) Снос гостиницы «Россия»           

Конец 2006 года ознаменовался громким скандалом вокруг сноса гостиницы «Россия». Высший Арбитражный Суд признал недействительными результаты конкурса по выбору девелопера-инвестора строительства нового комплекса зданий на месте гостиницы «Россия». В дальнейшем суд направил на новое рассмотрение дело «в части применения последствий недействительности» проведенного конкурса. Однако также было заявлено о том, что решение суда будет обжаловано в Конституционном Суде. В итоге, пока действует инвестиционный контракт, работы по реконструкции гостиницы будут продолжаться.

4) Появление новых гостиничных проектов

В 2006 году был анонсирован ряд гостиничных проектов, которые планируется реализовать в ближайшие годы:

• До 1 января 2008 года на Проспекте Мира предполагается построить гостиничный комплекс. Площадь комплекса составит 4550 кв. м, количество номеров – не менее 120.
• В комплексе «Крокус-Сити» будет построена гостиница категории «4-5 звезд», которая будет располагаться в корпусе Veneto. Помимо 30-этажной гостиницы в него войдут игорный и торгово-развлекательный центр общей площадью более 250 тыс.кв.м. Отель займет верхние этажи здания.
• На территории музея-заповедника «Царицыно» будет построен гостиничный центр клубного туризма «Московская дача». Рядом с заповедником разместится парковка на 10 тыс. мест. Кроме гостиничного комплекса планируется построить выставочный центр и центр пчеловодства.
• «Дом Гинзбурга» Новинском бульваре, д.125 будет реконструирован и перепрофилирован в гостиницу.
• В сентябре 2008 года на Красной площади д.5 планируется открытие комплекса «Кремлевский», состоящего из пяти зданий общей площадью 25 тыс.кв.м. В одном из зданий будет расположена пятизвездочная гостиница.
• Для автотуристов будет построена сеть отелей на внутренней стороне МКАД в Москве. Планируется, что в строительстве будут использованы элементы конструкции разбираемой гостиницы «Россия».
• В ближайшие два года на юго-востоке Москвы построят две гостиницы. Первая будет располагаться на Ново-Рязанской улице, владение 2/7, вторая на Лермонтовском проспекте. Право на строительство первой гостиницы получила компания «Социальные инвестиции», победителем аукциона на право строительства второй гостиницы стала компания «Мирта».
• Компания «КБФ АСТ» построит гостиничный комплекс с подземной автостоянкой на Никитском бульваре в Центральном административном округе. Завершение строительства планируется на 2008 год.
• В рамках реконструкции парка им. Горького планируется построить гостиницу, которая расположится слева от главного входа в парк на Садовом кольце.
• К 2008 году на Большой Полянке, д. 60/2 появится новая гостиница. Здание отеля планируется разместить в расселенном здании, которое будет реконструировано.
• В Северо-Западном административном округе в районе Куркино будет построен гольф-клуб, в состав инфраструктуры которого войдет гостиница на 50  номеров. Сдача объектов инфраструктуры запланирована на май 2008 года.
• Правительство Ленинградской области произвести ремонт в здании на ул. Трубная д.17 стр.1 в Москве, после чего здание полностью перейдет в собственность правительства Ленинградской области. После ремонта здесь планируется разместить представительство Ленинградской области, бизнес-центр и мини-гостиницу.
• В 1-2 квартале 2007 года начнется строительство новой гостиницы по Рогожскому Валу напротив дома 8. Точные сроки строительства еще не определены.
• В центре Москвы на месте снесенного здания «Дома кузницы» в Оружейном переулке планируется построить гостиничный комплекс. Но на данный момент в прокуратуре возбуждено уголовное дело по факту сноса памятника культуры федерального значения.
• На территории «Экспоцентра» на Красной Пресне планируется построить гостиничный комплекс, который будет располагаться в его северной части. В гостиничный комплекс войдут: новый выставочный павильон, две башни с гостиницей на 800 номеров и жилыми апартаментами. Общая площадь выставочного и гостиничного комплексов составляет более 250 тыс. кв. м. Гостиничный комплекс разрабатывался по проекту английского архитектора Захи Хадид.
• На Пушкинской площади планируется возвести отель, здание которого включает в себя выход из станции метро «Чеховская». После окончания строительства пассажирам будет предоставлена возможность выходить из метро прямо в холл гостиницы.
• В Юго-Западном округе Москвы, на площади Гагарина планируется построить отель «Метро» общей площадью более 29,3 тыс.кв.м. Строительство будет осуществляться в период с 2006 по 2015 гг.

Полностью обзор гостиничного рынка Москвы 2006г., подготовленный компанией BECAR COMMERCIAL PROPERTY, можно скачать здесь

Обзор гостиничного рынка Москвы подготовлен компанией BECAR COMMERCIAL PROPERTY