В уходящем году рынок качественной офисной недвижимости столицы начал демонстрировать положительные тенденции. Арендные ставки показали небольшой рост, а уровень вакансии в бизнес-центрах класса «А» продолжил снижение. Однако многие эксперты относятся к данным тенденциям со сдержанным оптимизмом. По их мнению, рост ставок объясняется высвобождением и вновь экспонируемым на рынке ранее занятых арендаторами дорогих офисных площадей, а снижение уровня вакансии – падением объемов ввода новых площадей и переходом многих качественных офисных объектов банкам. О текущей ситуации на столичном рынке офисной недвижимости класса «А» и перспективах на 2017 год редактору портала Zdanie.info рассказал директор по управлению активами O1 Properties Павел Барбашев.
Инвестиционная компания O1 Properties, является одним из крупнейших собственников офисной недвижимости класса «А» в Москве. Компания занимает 5-е место в российском рейтинге рантье журнала Forbes. На сегодняшний день O1 Properties владеет и управляет портфелем из 14 бизнес-центров общей арендуемой площадью 562 000 кв. м. Рыночная стоимость портфеля компании составляет 4,22 млрд долларов.
– Как Вы можете охарактеризовать текущую ситуацию на рынке офисной недвижимости класса «А» в Москве? Наблюдается ли улучшение ситуации по сравнению с началом кризиса?
– Мы смотрим на текущую ситуацию на рынке аренды качественной офисной недвижимости с осторожным оптимизмом. За последние полгода произошло постепенное восстановление спроса на офисы класса «А», количество сделок по сравнению с итогами 2015 года растет. Важно отметить, что это наша объективная оценка ситуации, которая наблюдается как по рынку в целом, так и внутри нашего портфеля в частности.
– За прошедший год вакантность в офисном сегменте класса А снизилась с 26,5% до 18,5%. С чем связана данная тенденция?
– Действительно, уровень вакантных площадей в классе «А» снизился. На рынок пришли крупные игроки, в том числе компании с государственным участием. В результате нескольких крупных сделок в «Москва-Сити» количество свободных площадей в этом проекте, на который приходится значительный объем вакансии в классе «А», снизилось. Это отразилось на показателях по рынку в целом. Падение ставок в классе «А» остановилось, даже наметился определенный рост. Это послужило сигналом для многих арендаторов, что именно сейчас хорошее окно для заключения долгосрочных контрактов по минимальным ставкам.
– Как обстоит вопрос с арендными ставками? Продолжается ли их рост в вашем сегменте?
– В результате сокращения предложения, вызванного, с одной стороны, уменьшением вакансии в действующих проектах, а с другой – переносом сроков введения в эксплуатацию новых, ставки аренды в классе «А» стабилизировались. Кроме того, ставки, номинированные в рублях, даже начали повышаться. Например, по объектам O1 Properties, где уровень вакансии опустился ниже отметки 10%, мы уже начали поднимать ставки по новым контрактам. Это бизнес центры Silver City, «Вивальди Плаза», White Stone и др. В полной мере тенденция на рост ставок может реализоваться в перспективе полгода-год. Это произойдет при условии сохранения стабильности в основных макроэкономических индикаторах.
– Какой район Москвы является самым дорогим?
– По нашему опыту, наибольшей популярностью по-прежнему пользуется Центральный деловой район, в том числе локации, примыкающие к Бульварному кольцу, а также район «Белой площади» рядом с метро Белорусская.
– На сегодняшний день наибольшим спросом пользуются помещения в ЦДР. Сохранится ли данная тенденция в ближайшем будущем?
– Да, мы уверены, что эта тенденция сохранится, потому что существует целый пласт компаний, для которых месторасположение офиса в центре города – обязательное условие. Как мы уже отмечали, именно в Центральном деловом районе уменьшается вакансия и стабилизируются ставки. В офисах класса «А», расположенных за МКАД, вакансия в среднем держится выше 20%. Но эти проекты имеют свою целевую аудиторию, которая мало коррелирует с потребителями офисов в ЦДР. Например, офисы за МКАД интересны крупным IT-компаниям, которые предъявляют особые требования к коммуникациям для расположения серверов, дата-центров и т.д.
– В течение последних нескольких лет интерес к офисной недвижимости класса «А» стали проявлять компании государственного и финансового секторов. Действительно ли они формируют большую часть спроса на качественные офисы?
– Финансовые компании всегда составляли большую часть арендаторов в классе «А», поскольку специфика их бизнеса требует наличия респектабельного офиса в качественном бизнес-центре с хорошей локацией. Что касается компаний с государственным участием, то увеличение их активности на рынке – это тренд нынешнего года, в том числе благодаря которому мы увидели снижение вакансии и стабилизацию ставок по рынку в целом. Однако во второй половине 2016 года мы наблюдаем рост спроса от международных компаний, которые видят определенную стабилизацию на рынке, и уже готовы принимать решения о долгосрочной аренде офиса.
– Какие компании являются Вашими основными арендаторами на сегодняшний день?
– В объектах O1 Properties по-прежнему 70% арендаторов – крупные международные компании, а 30% приходится на крупные частные российские компании и компании с государственным участием. Средний размер арендатора по группе – 2 000 кв.м.
– Насколько требовательны Ваши клиенты? Каким условиям обязательно должен соответствовать офис класса «А»?
– Клиенты, которые приходят в бизнес-центр класса «А», априори предъявляют высокие требования к расположению здания, его инфраструктуре, качеству эксплуатации. Повышение этих требований никак не связано с текущим состоянием рынка. Еще в 2014 году мы реализовали проект унификации стандартов управления объектами внутри нашего портфеля. Поэтому сегодня наши арендаторы могут быть уверены, что при переезде между объектами, принадлежащими O1 Properties, они получат тот же набор качественных услуг. Для того чтобы соответствовать ожиданиям наших клиентов, раз в полгода мы проводим аудит и получаем обратную связь от арендаторов по уровню их удовлетворенности сервисом. У нас существует специальная служба, которая ежедневно следит за тем, чтобы стандарты управления объектами поддерживались на высоком уровне.
Что касается изменений требований в связи с кризисными явлениями на рынке, то здесь можно отметить резкое увеличение запросов на отделку офиса силами арендодателя. Если до 2014-2015 годов такие запросы носили единичный характер, то сейчас мы предлагаем такую услугу большинству арендаторов.
– Каковы, по Вашим прогнозам, перспективы московского рынка офисной недвижимости класса «А»?
– На мой взгляд, в среднесрочном периоде у рынка хорошие перспективы: уровень вакансии будет снижаться, а доходность объектов – расти. В Москве по-прежнему довольно высокие ставки капитализации, которым есть куда снижаться.
Беседовала Анна Джей
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")