Экономический спад, начавшийся в конце 2014 года, длится уже достаточно долго, чтобы бизнес начал постепенно приспосабливаться к сложившейся ситуации. Предыдущий кризис 2008 года научил отрасль выживать в экстремальных условиях. О новых правилах игры на рынке недвижимости редактор службы новостей портала Zdanie.info Мария Королёва побеседовала с руководителем отдела по работе с владельцами офисных помещений, директором по России и СНГ компании JLL Елизаветой Голышевой.
Рынок недвижимости как лакмусовая бумажка - мгновенно реагирует на изменения политической и макроэкономической ситуации. Во время кризиса 2008 года пострадали все игроки рынка: инвесторы и застройщики, крупные компании и индивидуальные предприниматели. Проекты массово замораживались и распродавались, девелоперы уходили с рынка. Сейчас рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность вдвойне: строительство новых бизнес-центров замерло, а арендаторы уже существующих объектов сокращали сотрудников и пытались сэкономить на арендной плате.
– Как бы вы охарактеризовали текущую ситуацию на рынке офисной недвижимости?
Текущую ситуацию можно назвать постепенной стабилизацией. Пройдя периоды серьезных экономических колебаний и ослабления рубля, рынок постепенно вырабатывает новые «правила игры». Офисные объекты классов B+/B- фактически перешли на номинирование ставок в рублях, тогда как наиболее качественные объекты в классе А по-прежнему устанавливают ставки в валюте и открыты к обсуждению вариантов валютного коридора и фиксации обменного курса на определенный период срока договора.
Арендатор стал более требовательным, ожидая найти лучшее решение для своей компании, отдавая предпочтения самым качественным и эффективным бизнес-центрам в своем сегменте, предлагающим оптимальные и выгодные условия. Поэтому сегодня многие собственники зданий, постепенно устаревающих и проигрывающих более «молодым» и современным бизнес-центрам, задумываются об инвестициях в обновление объекта и улучшение качества размещения своих арендаторов с тем, чтобы удержать их.
С точки зрения управления недвижимости рынок также перешел в рублевую зону: OPEX [операционные расходы] фиксируются в рублях.
– Сколько в среднем требуется времени, чтобы сдать в аренду офисное помещение в новом бизнес-центре?
Сегодня можно говорить о том, что есть более ликвидные объекты, которые могут найти своего арендатора быстрее других. К таковым относятся объекты классов B+/A-, расположенные рядом со станцией метро, предлагающие гибкие условия по сроку договора аренды в рублях, с отделкой помещений или готовностью арендодателя компенсировать затраты на нее. Такие здания обращают на себя внимание потенциальных арендаторов в первую очередь.
– Какие площади сегодня сдаются в аренду особенно активно – новые или офисы вторичного рынка, с отделкой или запланированные под конкретного арендатора?
Проанализировав новые сделки аренды и покупки площадей, закрытые в 2015 году, можно сказать, что 75% реализованного объема помещений в классе А в 2015 году пришлось на новые объекты, или первичное предложение. Это означает, что текущая рыночная ситуация дала возможность крупным компаниям повысить качество офисного пространства и переехать в современное здание. При этом в классе B, напротив, большая часть сделок пришлась на вторичное предложение.
В то же время в среднем по рынку вторичное предложение офисов – помещения, из которых только выехал арендатор или в которых выполнена отделка, - будут пользоваться большим спросом, чем помещения shell & core. Это объясняется более сложным структурированием сделок в новых зданиях, необходимостью подготовки проекта отделки и управления им. Однако если мы говорим о крупном арендаторе, которому требуется офис, разработанный конкретно под его нужды, в таком случае, безусловно, в приоритете будет первичное предложение в shell & core.
– Сегодня в Москве пустует более 3 млн кв. м – какие площади пострадали от отсутствия спроса более всего?
В первую очередь сегодня страдают проекты, расположенные за МКАД и удаленные от метро. В текущей ситуации тренд на децентрализацию, наблюдавшийся до 2014 года, сменился обратной тенденцией, и арендаторы имеют возможность переехать в удачно расположенные объекты внутри Третьего транспортного кольца. В то же время бизнес-центры, находящиеся в пределах ТТК, но на значительном расстоянии от метро и с неудобными подъездными путями, сегодня испытывают сложности в заполнении. Одним из принципиальных вопросов для арендаторов сегодня является пешая доступность объекта от метро.
– В текущей ситуации насколько активно заключаются сделки аренды в валюте? Кто из арендаторов не боится валютных ставок?
Нельзя сказать, что какие-то арендаторы не боятся валютных арендных ставок. Данный вопрос волнует все категории арендаторов, но в различной степени. Так, компании-экспортеры, производители, формирующие значительную часть своего дохода в валюте, готовы рассматривать объекты с валютными ставками. Но вопрос хеджирования валютных рисков все равно встает при обсуждении коммерческих условий сделки.
Государственные компании, ритейлеры, FMCG-компании, медиа - это те сегменты, которые наиболее болезненно воспринимают валютные ставки.
– Можно ли сказать, что ставки аренды стабилизировались? Будут ли они падать или расти в ближайшей перспективе?
Да, можно. По нашему мнению, сегодня ставки аренды в офисном сегменте проходят «дно» рынка, мы не ожидаем их дальнейшего значительного снижения. Однако и восстановление ставок будет медленным, и наблюдать начало их роста мы вряд ли сможем ранее 1-го квартала 2017 года. Однако в отдельных объектах и кластерах, в частности, в «Москва-Сити», уже фиксируется небольшой рост ставок аренды вследствие поглощения значительного объема площадей и существенного сокращения объема доступного предложения.
– Как ведет себя арендатор? Насколько активно он готов искать более выгодные предложения и менять локацию? Что предпринимают собственники БЦ, чтобы удержать арендаторов?
Арендатор выходит на рынок, преследуя разные цели: оптимизация расходов, переход в рублевый договор аренды, сокращение площадей в рамках реструктуризации компании, желание сменить локацию и качество объекта, консолидация нескольких офисов. Сегодня даже в том же бюджете он может существенно повысить качество размещения и улучшить локацию, переехав в более новое и удачно расположенное здание. Так, наша команда за последнее время закрыла несколько сделок аренды по переезду компаний из класса B- в здания классов B+ и А с удобным расположением.
С точки зрения собственника офисного объекта уход любого арендатора сегодня – это большая проблема, поэтому, конечно, большинству арендодателей, которые готовы слышать своих арендаторов и проявлять гибкость, удается их сохранить у себя в портфеле. Помимо очевидного вопроса – коммерческих условий, обсуждается также реновация занимаемых помещений и повышение их уровня, уступки по сокращению площади арендуемого пространства, если арендатору оно уже не требуется в полном объеме.
В целом перед любым арендатором сегодня стоит вопрос: «остаться или переехать?», и универсального ответа на него нет. Мы со своей стороны в каждом конкретном случае тщательно анализируем ситуацию и предлагаем тот вариант, который будет наиболее эффективен именно для этой компании и позволит ей грамотно оптимизировать свои расходы на недвижимость.
Беседовала Мария Королёва, ZDANIE.INFO
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")