Специалисты компании RRG применили авторскую методику ранжирования торговых центров на тюменском рынке. Эксперты провели исследования по двум глобальным оценочным блокам – «Местоположение» и «Концепция». Моллы оценивались по развитой системе критериев, по каждому из которых им присваивались баллы от 1 до 10. После чего был рассчитан интегральный рейтинг.
На первом этапе исследования были проведены анализ и оценка местоположения торговых объектов по следующим критериям: видимость с прилегающих трасс; окружение (жилой сектор) и близость к центру города, различным предприятиям; пешеходная доступность, доступность на автомобиле и общественном транспорте, характеристики пешеходного и автомобильного трафика и др. Специалистами компании также были сделаны экспресс-замеры количества посетителей исследуемых моллов. В результате, максимальные баллы по блоку «местоположение» набрали такие проекты как «Солнечный», «Магеллан» и Тюменский ЦУМ.
Далее была проведена качественная и количественная оценка торговых центров по блоку «Концепция»: обеспеченность паркингом (размер и удобство парковки); структура по площади и представленность якорных и сетевых операторов по основным товарным группам (FMCG, DIY, мебель и товары для дома, электроника и бытовая техника, детские товары, спортивные товары, кинотеатр и развлечения, фуд-корт и общепит, одежда, обувь, аксессуары и т.п.); доля якорных арендаторов; индекс посещаемости; качество и сбалансированность пула арендаторов, концепция. Отметим, что последний из перечисленных критериев оценивался на основе экспертной оценки RRG, а также данных, полученных с сайта foursquare.com. В тройке лидеров по блоку «Концепция» оказались «Кристалл», «Гудвин», «Галерея Вояж».
Добавим, что отдельным глубоким направлением исследования стал опрос посетителей торговых центров, в числе задач которого – выявление индекса популярности торговых объектов города, особенностей потребительского поведения и предпочтений, уровня жизни, доходов, структуры расходов и прочего.
Интегральный коэффициент привлекательности торговых центров рассчитывался как нормированная сумма баллов по двум блокам параметров (местоположение и концепция), в соответствии с их весом. Затем путем перевзвешивания баллов, полученных по обоим блокам, был составлен интегральный рейтинг привлекательности ТЦ. Победителями в интегральном рейтинге стали: «Кристалл» – 8,3 баллов, «Гудвин» – 6,4 балла, «Галерея Вояж» – 6,0 баллов.
Помимо действующих ТЦ Тюмени экспертами RRG был проведен анализ заявленных на будущее проектов и подробно изучен потенциал единственного активно строящегося молла – ТЦ Star City Mall. По блоку «Местоположение» проект получил средние оценки, однако в перспективе, с вводом значительного объема жилья в окружении объекта, ситуация значительно улучшится. По блоку «Концепция» торговый центр может претендовать (в случае реализации заявленной концепции) на сильные позиции на рынке. В интегральном рейтинге данный комплекс, один из крупнейших в городе, имеет все основания занять второе место после «Кристалла».
«Сегодня рынок торговой недвижимости и ритейла как никогда нуждается в качественных исследованиях, – говорит Денис Колокольников, Председатель Совета директоров RRG. – Без выверенных, полученных с помощью расчетного подхода данных невозможно принять конструктивное решение о старте девелопмента или открытии магазина в том или ином в регионе. Здесь я хочу подчеркнуть, что мы не делаем рейтинги ради рейтингов. Основная задача ранжирования – это определение потенциала заявленных проектов. Анализ конкурентной среды позволяет рассчитать потенциальный товарооборот с минимальной погрешностью, долю рынка и средневзвешенную арендную ставку».
Интегральный рейтинг ТЦ Тюмени (по состоянию на I квартал 2016 года)
Название торгового центра | GLA (кв. м) | Итоговый балл |
«Кристалл» | 70 тыс. | 8,3 |
StarCityMall | 53 тыс. | 7,4 |
«Гудвин» | 33 тыс. | 6,4 |
«Галерея Вояж» | 30 тыс. | 6 |
«Солнечный» | 36 тыс. | 5,7 |
«Магеллан» | 19 тыс. | 5,4 |
«Остров» | 30 тыс. | 5,2 |
«Премьер» | 22,5 тыс. | 5,2 |
«Колумб» | 29,8 тыс. | 5,1 |
«Зеленый берег» | 24 тыс. | 5 |
«Фаворит» | 16 тыс. | 4,9 |
«Па-на-ма» | 18 тыс. | 4,7 |
Тюменский ЦУМ | 16 тыс. | 4,4 |