На офисном рынке Москвы наметился дефицит предложения крупных офисов

На рынке офисной недвижимости Москвы наметился дефицит предложения крупных офисных блоков. Так, с 2014 г. количество офисных блоков площадью 20 тыс. кв. м, доступных для аренды, сократилось на 40%: с 50 до 29 штук, отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.

В 2014 г. доля офисных блоков площадью 20 тыс. кв. м составляла 33% в общем объеме вакантных площадей, к 2016 г. этот показатель снизился до 23%. Сегодня компании имеют возможность арендовать офис площадью 20 тыс. кв. м всего в 20 офисных зданиях, из которых половина соответствуют классу А. 65% офисных зданий расположены за пределами ТТК. 7 бизнес-центров расположены за пределами МКАД, в ЦАО - всего 2 объекта: БЦ «Эрмитаж Плаза» и строящийся БЦ «Оазис». Офисные блоки площадью 20 тыс. кв. м в границах делового квартала ММДЦ «Москва-Сити» доступны только в двух башнях – МФК «Око» и «IQ-квартал».

Среди объектов, ввод в эксплуатацию которых ожидается в 2017-2020 гг., офисные блоки площадью 20 тыс. кв. м будут доступны в трех бизнес-центрах: NEOPOLIS (Румянцево, Киевское ш., 3 км, GLA - 54 464 кв. м), «Новион» (Самарская ул., вл. 1, GLA - 21 000 кв. м), «Оазис» (Коровий Вал ул., вл. 3; GLA - 39 493 кв. м).

Сокращение объема предложения крупных офисных блоков площадью 20 тыс. кв. м связано со снижением объема ввода в эксплуатацию новых офисных зданий при сохраняющихся объемах поглощения качественных офисных площадей на уровне 350-400 тыс. кв. м в год. Темпы ввода новых офисных проектов за 2 года снизились в 3 раза: в 2014 году было введено 1406 тыс. кв. м офисов, в 2016 году ожидается ввод на уровне – 420 тыс. кв. м.

Последние два года (2015-2016 гг.) поглощение офисных площадей формируется в основном за счёт сделок по аренде/покупке офисов российскими компаниями, имеющими прямое или косвенное государственное участие, и крупными западными компаниями. Так, в 2015 г. доля компаний, имеющих государственное участие в общем объеме сделок по аренде и покупке офисных площадей составляла 36%, а по итогам 2016 г. может достичь 45%.

Также значительное влияние на поглощение офисных площадей оказали сделки по переходу прав собственности башни «Евразия» группе «ВТБ» и бизнес-центра «Президент Плаза» Сбербанку в счет кредитной задолженности. Суммарно эти две сделки составляют половину объема поглощения за первые три квартала 2016 г.

Мария Зимина, директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости, Knight Frank: «Выводы об ограниченном предложении качественных офисных помещений класса А и В+ родились из практики – компании, пытаясь воспользоваться дном рынка, запрашивают офисы по 15 000-20 000 кв. м для консолидации своего бизнеса в одном офисе. Но несмотря на три кризисных года мы видим дефицит таких больших единых площадей. Отсутствие нового строительства привело к существенному сокращению объемов именно для больших игроков. Ограниченное предложение в результате привело к тому, что ставки перестали падать. В будущем этот процесс по эффекту домино неизбежно коснется помещений меньшего размера - 5000-7000 кв. м и т.д. География свободных помещений также подтверждает ограниченный выбор для тех клиентов, которые одновременно хотят сохранить близость к центру (Садовому кольцу) и оптимальную ставку».

Распределение офисных зданий в зависимости от местоположения и размера свободных блоков, 2016 год

Сделки по аренде и покупке качественных офисных площадей более 10 тыс. кв. м, 2015-2016 гг.