Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы.

2016 год станет рекордным по вводу торговых площадей (GLA – 590 000 кв. м) после 2014 года, а также по объему строительства складов по схеме BTS (75% от общего объема). Антирекорды ожидаются в сегменте инвестиций и офисной недвижимости. Так, доля иностранных инвестиций может составить минимальные за всю историю существования рынка – 11% от общего объема. В сегменте офисной недвижимости ожидается наименьший объем ввода новых бизнес-центров (304 000 кв. м).

Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2016 году

По итогам 2016 года объем сделок по покупке объектов коммерческой недвижимости может достигнуть $3,1 млрд, что почти на 15% превысит показатель прошлого года. Средний размер сделки в 2016 снизился по сравнению с прошлым годом на 6,2% до уровня $77,5 млн.

Доля иностранных инвестиций в объеме сделок по покупке объектов коммерческой недвижимости составит около 11%, снизившись на 40% по сравнению с прошлым годом. Объем иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2016 год станет минимальным значением за историю развития рынка. Интерес зарубежных инвесторов к рынку недвижимости России сохраняется.

В 2016 году в структуре инвестиций, как и в 2015, преобладают объекты офисной недвижимости – 34% от общего объема сделок. За 12 месяцев 2016 года объем инвестиций в офисный сегмент может достичь $1 млрд, что также сопоставимо с показателем 2015.

Объем сделок по покупке объектов торговой недвижимости в 2016 году может достичь $759 млн (24% в объеме инвестиций). По сравнению с 2015 инвестиции в сегмент торговой недвижимости снизятся на 10%.

Инвестиции в сегмент складской недвижимости в 2016 году сократились в 2 раза по сравнению с 2015 до уровня $184 млн и составили лишь 6% в объеме сделок по покупке объектов коммерческой недвижимости.

Объем сделок по покупке объектов гостиничной недвижимости в 2016 году увеличился по сравнению прошлым годом на 68%, достигнув $434 млн, что составляет 14% в объеме инвестиционных сделок 2016.

На фоне снижения объемов сделок по покупке готовых объектов коммерческой недвижимости, за период I-IV квартал 2016 года увеличился объем сделок по покупке проектов в сегменте жилой недвижимости. Так, в 2016 доля подобных сделок может составить около 20% в объеме инвестиций.

Складская недвижимость в 2016 году

Объем ввода в эксплуатацию качественных складских площадей в Московском регионе по итогам 2016 года составит около 650 000 кв. м, что ниже прошлого года почти на 10%.

Объем спекулятивно построенных складских комплексов находится на низком уровне и, по предварительным данным, не превысит 200 000 кв. м, что станет самым низким показателем начиная с 2012 года.

На долю объектов, построенных по схеме BTS, придется около 75% объема площадей (в 2015 году доля подобных объектов не превышала 30%).

По итогам IV квартала 2016 года доля вакантных площадей снизится до уровня 9%.

Объем сделок по аренде и покупке складских площадей по итогам 2016 года может составить около 1 млн кв. м, что на 20% ниже аналогичного показателя прошлого года.

С начала года средняя ставка аренды на склады класса «А» в Московском регионе снизилась на 9% до уровня 3 900 руб. за кв. м в год (triple net).

Офисная недвижимость в 2016 году

Объем предложения офисов класса «А» к концу 2016 года достигнет 3 871 000 кв. м, а офисов класса «B» – 15 825 000 кв. м. Объем ввода в эксплуатацию офисов классов «А» и «B» в 2016 составит 304 000 кв. м. Таким образом, снижение показателя относительно 2015 и 2014 годов составит 60% и 80% соответственно: прирост качественных офисных площадей в 2016 станет минимальным за всю историю развития рынка офисной недвижимости столицы.

Доля свободных площадей в офисах класса «А» к концу года может снизиться относительно его начала на 2,4 п. п., таким образом, достигнув уровня 22,0%. В офисах класса «B» объем вакансии почти не изменился и составит 16,3%.
Объем чистого поглощения качественных офисных площадей в 2016 году превысит показатель предыдущего года на 15-20% и составит около 420 000 кв. м.

Доля компаний, имеющих государственное участие, в структуре сделок по аренде и покупке качественных офисных помещений за 2016 год останется на уровне предыдущего года и составит 30-40%.

Средняя ставка аренды в офисах класса «A» в рублевом эквиваленте к концу 2016 года достигнет 24 262 руб. за кв. м в год (или $448 за кв. м в год), а в офисах класса «B» – 12 848 руб. за кв. м в год (или $242 за кв. м в год). Годовое снижение арендных ставок в российских рублях, в офисах класса «А» составит 3,5%, а в офисах класса «B» – 14,9%; в долларах США, снижение составило 5,5% и 15,1%, соответственно.

Торговая недвижимость в 2016 году

За 12 месяцев 2016 года в Москве будет открыто 16 качественных торговых центров, суммарной арендуемой площадью почти 590 000 кв. м. Для сравнения, в 2015 г. в Москве было открыто 12 качественных торговых центров. Объем новых торговых площадей в 2016 превысит показатель 2015 года на 4,8% и станет вторым по объему открытых торговых центров после рекордного 2014.

Стремительный рост объемов рынка привел к повышению показателя доли вакантных площадей, который к концу 2016 года инерционно достиг значения 13,9%. Но темпы поглощения свободных площадей остаются высокими (как правило, в новых качественных торговых центрах показатель вакантности за год снижается до 3%).

Сохраняется интерес к качественным торговым объектам со стороны международных сетевых операторов – более 170 новых брендов вышли на рынок Москвы в 2014-2016 годах.

Как отмечает Сергей Гипш, управляющий партнер, Knight Frank: «Этот год в глобальном смысле можно назвать годом несбывшихся прогнозов: Brexit в Великобритании, сопровождавшийся падением фунта, победа Трампа в США, грядущая отставка итальянского правительства и т.д., - происходят события, которые влияют на весь мир, и которые аналитики не смогли прогнозировать или предсказывали с точностью до наоборот. Глобальные события влияют и на локальные рынки недвижимости, например, мы видим возросший интерес российских покупателей к недвижимости в Лондоне, буквально за последний месяц возрос спрос на недвижимость США.

Для российского и московского рынков недвижимости 2016 год оказался даже несколько лучше ожиданий. Ни в одном сегменте коммерческой недвижимости нет стагнации, сделки заключаются, в том числе и крупные: к примеру, несколько сделок по аренде более 60 000 кв. м в складском сегменте, 10 000 кв. м – в офисном. Компании, пользуясь вероятным дном рынка (большой вакансией, низкими ставками, гибкостью арендодателей), занимаются консолидацией бизнесов, расширением. На рынке торговой недвижимости вышло несколько больших ярких торговых центров, как «Метрополис» (II фаза), «Океания», «Хорошо», которые со временем войдут в число лучших ТЦ Москвы. 

Помимо сделок аренды мы видим и рост интереса к приобретению недвижимости. Самым заметным трендом уходящего года стал рост числа новых жилых комплексов премиального и элитного уровня. Застройщики вывели рекордное количество объектов, и на них есть устойчивый спрос. На фоне неустойчивости банковского сектора, когда мы регулярно слышим о ликвидации очередного банка, недвижимость стала более привлекательна для инвестиций и хранения капитала как более стабильный и предсказуемый инструмент».