В Welhome подвели итоги 2016 года на офисном рыке Москвы

По данным консалтинговой компании Welhome, по итогам 2016 года объем ввода офисных площадей Москвы составил всего 277 300 кв. м GLA, что почти в 2 раза ниже аналогичного показателя 2015 года и составляет около 47% от заявленного на начало 2016 года объема ввода. Общий объем качественных офисных площадей на конец 2016 года достиг 16,5 млн кв. м.

Как сообщают аналитики Welhome, в 2016 году снижение девелоперской активности продолжилось и достигло пика за последние 10 лет. И несмотря на то, что объем ввода в IV квартале 2016 года превышает в 2 раза аналогичный показатель 2015 года, в годовом исчислении отмечается максимальный за последние 10 лет спад. Причем это обусловлено не столько стандартным переносом срока ввода в конце квартала отчетного года, сколько кризисными явлениями в экономике и опасениями девелоперов.

Стоит отметить, что были перенесены сроки ввода многих объектов, заявленных к вводу до конца 2016 года: среди крупных проектов можно выделить БЦ Neopolis и БЦ Neo Geo (корпус «В» второй очереди). Кроме того, в рамках ММДЦ «Москва Сити» был в очередной раз отложен ввод таких масштабных проектов, как БЦ «IQ-квартал» и МФК «Башня Федерация, Восток», теперь уже на 2017 год.

В то же время 2016 год можно назвать годом плавной стабилизации: ставки замедлили свое падение, а к концу года в некоторых сегментах и локациях продемонстрировали небольшой рост. Также по итогам года объем вакантных помещений не вырос, а даже незначительно снизился. Однако можно констатировать тот факт, что офисный рынок продолжает оставаться рынком арендатора.

В ближайшей перспективе предпосылок к увеличению объемов ввода нового предложения нет – велика вероятность того, что он останется на том же уровне с небольшим отклонением в зависимости от сроков ввода отдельных объектов.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы (IV квартал 2016 года)

По данным Welhome в IV квартале 2016 года было введено 3 качественных объекта общей арендуемой площадью 65 700 кв. м. Крупнейший из них – гостинично-деловой комплекс на ул. Большая Пионерская, вл. 1/17, офисная площадь которого составляет 25 000 кв. м GLA. Другие два офисных комплекса, введенные в конце года, – БЦ Seven ONE и БЦ «Отрадный» (фаза II, корпус «В»). Сроки ввода остальных объектов, заявленных ранее к вводу до конца 2016 года, были перенесены на 2017 год.

В течение 2016 года основной ввод пришелся на III квартал, когда было введено порядка 42% от общего объема нового предложения за год. Наиболее крупный введенный за III квартал офисный центр – БЦ «ЦСКА Арена» площадью 64 900 кв. м, он же крупнейший введенный за прошедший год. Следом идет IV квартал – 26%, I квартал – 20% и II квартал – 15% от общего ввода.

Динамика ввода офисных площадей в 2008-2016 годах (кв. м GLA)

Если рассматривать объем введенных площадей в разрезе классов и зон города, то основной объем (44%) офисных объектов класса «А» был введен в зоне МКАД, а именно – БЦ G10 и офисные площади в составе МФК YE’S совокупной арендуемой площадью 48 400 кв. м. На зону СК-ТТК пришлось 32% – БЦ на Красина и МФК на Б. Пироговской и в зоне между ТТК и МКАД: новая очередь Nagatino i-land.

Более 2/3 объема новых офисных площадей класса «В+» пришлось на зону между ТТК и МКАД: БЦ «ЦСКА Арена» на 3-й Песчаной ул., БЦ «Отрадный» (фаза II, корпус «В») и БЦ Seven ONE на Дмитровском шоссе в районе строящейся станции метро «Верхние Лихоборы».

По данным компании Welhome, в 2016 году было заключено сразу несколько крупных сделок по аренде, три из них на помещения общей площадью по 10 000 кв. м каждое.  Также стоит отметить крупные сделки по покупке, это: 96 000 кв. м БЦ President Plaza Сбербанком; 94 000 кв. м БЦ «Башня Евразия» ВТБ; 55 000 кв. м в БЦ «ОКО» Мэрией Москвы.

Без учета этих масштабных сделок по покупке на помещения класса «А» пришлось 60% от общего объема арендованных кв. м, остальной объем сделок пришелся на класс В («В+» и «В-»). Таким образом, в 2016 году государственный сектор экономики в значительной степени «поддержал» офисный рынок. 

По итогам IV квартала 2016 года средние базовые запрашиваемые ставки аренды офисных помещений не претерпели существенных изменений по сравнению с III кварталом 2016 года. Можно отметить небольшой рост к концу года, связанный с вымыванием наиболее ликвидных предложений в размере 1-2%. По итогам 2016 года рублевые ставки аренды на офисы класса «А» снизились на 12%, в классе «В+» – на 14%.

За прошедший год также наблюдалась коррекция ставок, хоть и в меньшей степени, чем в 2015 году. На ставки, по-прежнему, оказывал давление значительный объем вакантных площадей. Собственникам в течение года было необходимо проявлять гибкую политику. А тенденция номинирования ставок аренды в рублевом исчислении еще больше усилилась по итогам года.

Средние базовые* ставки аренды по классам и географии помещений (IV квартал 2016 года)

        * без НДС и эксплуатационных расходов

Как отмечают аналитики компании Welhome, тенденция снижения объема нового ввода, скорее всего, продолжится в 2017 году. Так на 2017-й заявлен ввод порядка 550 000 кв. м. Половина этого потенциального нового предложения приходится на зону ММДЦ «Москва-Сити». По оценкам специалистов Welhome, ввод нового предложения будет на уровне 300 000 – 400 000 кв. м.

Уменьшение объемов ввода в среднесрочной перспективе приведет в будущем к нехватке офисных площадей. Несмотря на значительный объем вакантных площадей (более 2 млн кв. м) уже сейчас начинает ощущаться нехватка крупных офисных блоков. Это закономерная ситуация, характерная при прохождении кризисных явлений: рынок падает, участники волнуются, растут вакансии, арендаторы/ покупатели ожидают снижения ставок аренды и стоимости продажи. На фоне всего этого снижается инвестиционная активность, растут кредиты и снижается девелоперская активность – проекты замораживаются, откладываются, подвергаются реконцепции под другие назначения. Далее рынок достигает «дна», стабилизируется, и начинается его постепенное восстановление в условиях сниженного объема предложения. Текущие индикаторы рынка офисной недвижимости позволяют говорить о перспективах постепенного восстановления в ближайшие 1,5-2 года. В текущей ситуации сниженный уровень ставки аренды позволит поддержать спрос, а уменьшение объемов ввода – снизить уровень вакантных площадей. Соответственно, начиная со следующего года можно ожидать если не повышения уровня арендных ставок, то, по крайней мере, их стабилизации.