• требуется проект реконструкции, а перед любой реконструкцией необходимо проведение технического обследования реконструируемого здания для обеспечения проектировщиков реконструкции полной информацией (по результатам обследования можно будет сделать выводы о целесообразности реконструкции здания);

• требуется перепланировка помещений (офисов, производственных цехов), перед проектированием которой также обязательны работы по техническому обследованию помещения или здания (при перепланировке может измениться нагрузка, расположение перегородок), проект серьезной перепланировки наряду с техническим заключением по результатам обследования рассматривается на Межведомственной комиссии;

• планируется капитальный ремонт объекта, при этом возникает необходимость выяснить текущие эксплуатационные качества конструкций и причины возникших дефектов, для того чтобы в процессе капитального ремонта устранить причины дефектов, а затем и сами дефекты;

• необходимо техническое обследование зданий и сооружений, поврежденных авариями, катастрофами, пожарами, землетрясениями, селями (цель такого обследования - установить возможность дальнейшей эксплуатации здания и выработать мероприятия по усилению конструкций);

• вы заметили нарастание деформаций здания (как правило, это раскрытие трещин в стенах) и хотите провести техническое обследование здания и узнать опасно ли это и возможна ли дальнейшая эксплуатация здания;

• планируется возобновление незавершенного строительства, для чего нужно уточнить текущее техническое состояние "недостроя" (иногда продолжать незавершенное строительство экономически нецелесообразно);

• техническое обследование зданий с целью контроля их состояния в процессе плановых и внеочередных осмотров;

• вами планируется покупка здания или помещения в здании, и вы хотите выяснить его реальное состояние (настоятельно рекомендуем провести техническое обследование, при сегодняшних ценах на недвижимость ошибка может дорого стоить);

• при создании исполнительной документации на "самострой" (к исполнительной документации, то есть к проекту, требуется еще и описание текущего технического состояния объекта), при необходимости проведения обмерных работ для составления обмерочных чертежей.

ОСОБЕННОСТИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ЗДАНИЙ ПЕРЕД РЕКОНСТРУКЦИЕЙ

Техническая экспертиза зданий перед реконструкцией наиболее востребованный на данный момент вид технической экспертизы (обследования) и имеет некоторые особенности. Перед тем, обратиться за проведением экспертизы в проектную организацию, заказчику будет полезно знать эти особености.

• высокие требования к качеству и объему проведенного обследования;

Техническое заключение по результатам обследования подвергается проверке в государственных экспертных органах вместе с проектом реконструкции. Таким образом, в случае низкого качества проведенного обследования или недостаточного объема выполненных работ проект реконструкции может быть возвращен на доработку а техническое обследование потребуется дополнить или провести заново. В случае выявления в процессе дополнительного обследования новых факторов может измениться и проект реконструкции, что приведет к существенному удорожанию проектных работ. Вышеописанная ситуация - это еще лучший вариант развития событий. Гораздо хуже если проект реконструкции благополучно пройдет все инстанции, а незамеченные дефекты и неблагоприятные факторы проявятся в процессе строительства, тогда заказчика ждут еще большие затраты.

• взаимодействие проектировщиков и обследователей очень желательно;

Уже на этапе составления технического задания желательно подключать проектировщиков, их вмешательство на более поздних этапах может повлечь за собой серьезную корректировку программы обследования. Грамотные проектировщики могут точнее сформулировать задачи обследования, и даже сократить объем обследовательских работ. А обследователи могут сократить объем работ и для проектировщиков (например, выполнив обмерные чертежи в формате Автокада и передав их проектировщикам).

• наличие документации на объект обследования;

Поскольку для реконструкции требуется максимальное количество информации о здании, то наличие проектной документации на объект и даже наличие людей, осуществлявших строительство или эксплуатацию объекта на протяжении длительного периода может серьезно сократить расходы на обследование здания. Отсутствие документации приведет к удорожанию работ по обследованию и увеличению их сроков.

• высокая стоимость обследования зданий перед реконструкцией.

Реконструкция, как правило, связана с увеличением нагрузки на существующие конструкции здания, увеличением пролетов и т.п., вследствие чего возникает необходимость обследования фундаментов и исследования грунтов основания (бурение скважин, проходка шурфов - дорогостоящие операции). При отсутствии документации на объект возникает необходимость в производстве большого количества вскрытий конструкций для выяснения их несущей способности.

ОБСЛЕДОВАНИЕ ЗДАНИЙ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ

Обследование зданий перед . Инженер-строитель должен будет работать вместе с экспертом-оценщиком при определении цены на недвижимость, поскольку только опытный в обследовании инженер-строитель способен правильно оценить техническое состояние объекта недвижимости, выделить дефекты и недостатки здания и, главное, спрогнозировать поведение здания в будущем - это актуально именно перед покупкой недвижимости. Что дает оценка технического состояния здания перед покупкой заказчику:

• определение качества выполненных работ и соответствия их существующим нормам;

• соответствие проекту построенного здания;

• выявление недостатков, которые могут привести к проблемам в последующей эксплуатации здания;

• определение пригодности здания для эксплуатации в новом качестве, возможности его последующей модернизации, реконструкции;

• прогнозирование поведения здания в будущем;

• советы заказчику по устранению проблем и грамотной эксплуатации здания.

ОБСЛЕДОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ

Обследование отдельных конструкций - плит перекрытий, фундаментов, колонн, ригелей обычно производится для выяснения их несущей способности путем идентификации и поверочных расчетов конструкций и бывает вызвано следующими причинами:

• планируется увеличение нагрузки на перекрытие при изменении функционального назначения помещения, изменении характеристик оборудования, модернизации производства;

• планируется перенос перегородок (перепланировка помещения);

• замечен беспричинный рост деформаций (увеличение прогиба плит перекрытий, трещин в стеновых панелях и т.п.) и выяснилось, что несущая способность конструкций неизвестна (неизвестно и под какую нагрузку проектировалась конструкция);

• подошло время для замены конструкций (сгнивших деревянных конструкций перекрытий в зданиях исторической застройки);

• вы заметили нарастание деформаций здания (как правило, это раскрытие трещин в стенах), свидетельствующее о проблемах с фундаментами;

• вы заметили исчерпание фундаментами здания срока службы (или стронули бутовые фундаменты в ходе работ в подполье или подвале) и хотите провести усиление фундаментов;

• в здании наблюдаются систематические протечки кровли или разгерметизация стен, промокание стен, промораживание стен;

• требуется обследование инженерных сетей здания в связи с их неудовлетворительным функционированием.

Как правило, обследование отдельных конструкций лишь первый этап, далее все равно приходится обследовать остальные конструкции здания.

Обследование отдельной конструкции бывает уместно, когда нагрузка не увеличивается а деформации носят местный характер (увеличился прогиб одной из плит перекрытия, возникли трещины в одно из стеновых панелей), либо если несущая способность остальных конструкций здания заведомо выше предполагаемой нагрузки. Также можно обойтись несколькими видами работ при выяснении причин протечек кровли, стен, нарушении функционирования вентиляции, отопления, электросетей, водпровода или канализации.

РЕЗУЛЬТАТЫ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ ЗДАНИЯ

В результате проведенного инженерно-технического обследования вы получаете наш отчет, в котором присутствует строго согласно техническому заданию:

• экспертное заключение с кратким выводом по результатам проведенного обследования, в выводе обычно оценивается возможность эксплуатации здания в текущем состоянии, возможность увеличения нагрузки или изменения расчетной схемы после реконструкции или перепланировки;

• краткое описание существующего здания, его объемно-планировочного и конструктивного решений;

• фотофиксация дефектов, обнаруженных в ходе технического обследования (обычно тех, которые могут повлиять на дальнейшую эксплуатацию здания, то есть существенных);

• результаты технического обследования отдельных конструкций (стен, фундаментов, кровли) с подробным описанием конструкций, дефектов, рекомендациями по дальнейшей эксплуатации или усилению конструкции (все согласно действующим нормам);

• развернутый вывод с рекомендациями по усилению отдельных конструкций и дальнейшей эксплуатации всего здания (помещения), а также прогнозными характеристиками конструкций здания и дальнейшего использования их после реконструкции, перепланировки или усиления;

• результаты лабораторных исследований (при необходимости);

• графическая часть с чертежами, в том числе обмерочные чертежи (при необходимости);

• расчетная часть с поверочными расчетами отдельных конструкций (при необходимости);

• Административное здание Министерства Сельского хозяйства России, г.Москва;

• 4-х этажное жилое здание исторической застройки, Рождественский бульвар, г.Москва;

• 7-ми этажное жилое здание исторической застройки, Трубниковский переулок, г.Москва;

• 2-х этажное здание детского сада, ул Судостроительная, г.Москва;

• 6-ти этажное каркасное производственное здание, Хорошевское шоссе, г.Москва;

• 4-х этажное каркасное производственное здание , Шереметьевская ул., г. Москва;

• 2-х этажное нежилое здание, Беговая аллея, г.Москва;

• 3-х этажное здание института, Погонный проезд, г.Москва;

• Производственный корпус Очаковского комбината ЖБИ из двух цехов с административными и ми пристройками, г.Москва;

• Центральный рынок на Цветном бульваре (подвал), г. Москва;

• Государственная консерватория им. Чайковского (вестибюль главного входа и подвальные помещения), г.Москва.

НЕКОТОРЫЕ ОБЪЕКТЫ, В ОБСЛЕДОВАНИИ КОТОРЫХ ПРИНИМАЛИ УЧАСТИЕ НАШИ СПЕЦИАЛИСТЫ

В процессе нашей работы нами обследованы уже сотни объектов. Некоторые из них приведены ниже: