Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор за I квартал 2017 года

По итогам I квартала 2017 года показатель объема введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей обновил исторический минимум для рассматриваемого периода и снизился до 21 000 кв. м.

В офисах класса А доля вакантных площадей на конец I квартала 2017 года практически не изменилась по сравнению с концом 2016 года и составила 20,2%. Спрос на офисы класса В увеличился, а доля вакантных площадей сократилась на 1,5 п.п и достигла значения 14%.

По итогам квартала отмечается изменение тренда на снижение ставок аренды в офисах класса В. Впервые за долгое время средневзвешенная ставка аренды показала положительную корректировку в размере 0,4% и составила 13 430 руб./кв. м/год. В офисах класса А снижение ставок аренды продолжилось: по итогам I квартала 2017 года показатель снизился на 4% по сравнению с концом 2016 года и составил 23 302 руб./кв. м/год.

Основные показатели и динамика рынка офисной недвижимости Москвы в I квартале 2017 года

Константин Лосюков, Директор департамента офисной недвижимости, Knight Frank, отмечает: «Итоги I квартала 2017 г. показывают, что сейчас мы стоим на пороге принципиальных перемен, каких рынок не видел больше двух лет – с декабря 2014 года. Умеренный, но стабильный спрос, который в том числе формировался за счет активности российских компаний с государственным участием, снижение темпов нового строительства и, как следствие, сокращение до рекордных значений объемов нового строительства привели к тому, что ставки аренды в наиболее востребованных сейчас офисах класса В продемонстрировали небольшой рост. Это знак того, что рынок начал выходить из кризиса. Если спрос сохранится, то усиление позиций собственников и определенный рост ставок могут стать трендом, определяющим отношения между арендаторами и арендодателями на ближайшие 2–3 года».

Динамика ввода в эксплуатацию офисов классов А и В

Предложение

По итогам I квартала 2017 года общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 15,9 млн кв. м, из которых 25% соответствует офисам класса А и 75% – класса В.

В I квартале 2017 года был обновлен «антирекорд» по количеству введенных в эксплуатацию офисных центров за рассматриваемый период: за первые 3 месяца введено всего 21 143 кв. м. Тем не менее к вводу в 2017 году заявлено около 350 000 кв. м, что в целом даже превышает уровень ввода в эксплуатацию офисных центров в 2016 году

В I квартале 2017 года сразу 2 крупных московских девелопера – KR Properties и O1 Properties – объявили о планах по возобновлению строительства своих офисных проектов и приступили к активной стадии их реализации: ввод в эксплуатацию бизнес-центров «Большевик» и «Рассвет» запланирован на 2018–2019 гг.

В результате снижения объемов нового строительства и наличия небольшого, но стабильного спроса на офисные площади доля свободных площадей в офисных зданиях класса А продолжила снижение, начавшееся в середине 2015 года, и по итогам I квартала 2017 года составила 20,2%.

Уровень свободных площадей в офисах класса В также сохранил прошлогоднюю тенденцию к снижению и по итогам I квартала 2017 года составил 14%.

В 2017 году прогнозируется дальнейшее снижение уровня вакантных площадей как в офисах класса А, так и в офисах класса В.

Динамика объемов чистого поглощения, ввода в эксплуатацию и уровня вакантных площадей

Спрос

Объем чистого поглощения по итогам I квартала 2017 года составил 86 200 кв. м (из них офисов класса А – 27 400 кв. м, офисов класса В – 58 800 кв. м), что в 2 раза меньше показателя за аналогичный период 2016 года. Стоит отметить, что высокий показатель поглощения в 2016 году был связан прежде всего с закрытием 2 крупных сделок, которые обеспечили почти 80% всего объема поглощения. В I квартале текущего года спрос на офисные площади был более равномерным.

Первый квартал года был отмечен значительным спросом на офисные помещения в бизнес-центрах, расположенных внутри Садового кольца. Однако говорить о том, что это может стать новым трендом, нельзя. Сокращение количества парковочных мест, увеличение их стоимости, слухи о введении платного въезда в центр города заставляют арендаторов искать офисные площади в районе между Садовым кольцом и МКАД (64% от общего объема сделок аренды).

Как и в I квартале 2016 года, в этот период 2017 года наибольший объем сделок пришелся на компании, представляющие банковский и финансовый сектора. Их доля в общем объеме сделок составляет 30%. 28% сделок пришлось на компании из секторов товаров повседневного спроса и фармацевтики/медицины.

Распределение арендованных офисных площадей в зависимости от профиля компании и местоположения офисного здания

В I квартале 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года значительно вырос спрос на офисные блоки площадью до 1 тысячи кв. м. Так, если годом ранее доля сделок аренды офисных блоков такой площади составляла менее 50%, то сейчас она выросла до 60%.

Тенденция увеличения спроса на небольшие офисные блоки подтверждается и средним размером сделки, который в I квартале 2017 года составил 1 180 кв. м.

Распределение арендованных офисных блоков по размеру

Сделки по продлению текущих договоров аренды по-прежнему превалируют в общем объеме. Их доля по итогам первых трех месяцев составляет почти 60%. При этом соотношение количества сделок по новой аренде и сделок по продлению договоров аренды составляет 80/20. Это значит, что крупные арендаторы предпочитают договариваться с собственниками о продлении, а спрос на новые офисные площади создают компании, которым нужны небольшие офисные блоки.

Коммерческие условия

В I квартале 2017 года произошло приятное для арендодателей офисов класса В событие: впервые за последние три года динамика снижения средних запрашиваемых ставок аренды изменилась. По итогам первых трех месяцев 2017 года произошла положительная коррекция на 0,4% – до уровня 13 430 руб./кв.м/год.

В то же время снижение запрашиваемых ставок аренды в офисах класса А продолжается. В I квартале 2017 года они снизились еще на 4% по сравнению с концом 2016 года – до 23 302 руб./кв.м/год. Продолжающееся снижение средних запрашиваемых ставок аренды в офисах класса А объясняется большим объемом предложения в районах ТТК - МКАД (29,5% от всего объема предложения) и за МКАД (21,4%), а также значительным объемом свободных площадей, предлагающихся в офисных центрах, расположенных в районах ТТК-МКАД (965 000 кв. м) и за МКАД (984 000 кв. м).

Деловые районы Москвы. Основные показатели

Стабилизация ставок аренды вселила сдержанный оптимизм в арендодателей. В начале 2017 года некоторые из них стали менее гибкими в переговорах по обсуждению ставок аренды. Если в разгар кризиса в 2015 – начале 2016 гг. скидка от запрашиваемой ставки аренды могла достигать 20–30%, то сейчас размер скидки сократился до 7-10%. Однако об общей рыночной тенденции говорить пока рано.

В начале 2017 года не произошло никаких изменений в части сроков заключения договоров аренды: они составляют преимущественно 3-5 лет с правом досрочного расторжения по истечении 3 лет. Рубль закрепился в качестве основной валюты договоров.

Поквартальная динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов А и В, номинированных в российских рублях

Прогноз

Несмотря на низкие объемы ввода в I квартале 2017 года, по итогам года ожидается ввод в эксплуатацию около 350 000 кв. м, что в целом превышает показатель 2016 года. Однако по-прежнему сохраняется высокая вероятность переноса сроков вывода на рынок новых бизнес-центров, заявленных на текущий год, на более позднее время. При этом отдельные девелоперы, проекты которых располагаются в высоколиквидных локациях, заявляют о возобновлении строительства «замороженных» ранее проектов. Тем не менее говорить о том, что это станет новым трендом в 2017 году, пока рано, так как доля вакантных площадей еще слишком высока: незанятыми сейчас остаются 788 000 кв. м в офисах класса А и 1 676 тыс. кв. м в офисах класса В.

В 2017 году не ожидается стабилизации ставок в офисных центрах класса А. Несмотря на наблюдаемую по итогам I квартала 2017 года положительную коррекцию запрашиваемых ставок аренды на офисы класса В, не ожидается их существенного роста в 2017 году в целом по рынку. При этом в отдельных деловых районах, пользующихся наибольшим спросом, возможен рост ставок аренды, а собственники менее востребованных бизнес-центров будут вынуждены и дальше снижать ставки и быть более гибкими в переговорах с потенциальными арендаторами.

В целом, при условии сохранения стабильности со стороны внешних экономических и политических факторов не ожидается каких-либо существенных изменений на офисном рынке в 2017 году. Его участники продолжают занимать выжидательные позиции и будут с осторожностью наблюдать за сигналами, которые им посылает рынок. Какие-либо изменения на рынке возможны в конце года, а также в 2018 году, что может быть связано в том числе и с приближающимся в 2018 году очередным выборным циклом в стране.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank