Обзор офисного рынка Москвы за I квартал 2017 года

За первый квартал года в эксплуатацию не было введено ни одного офисного здания, отмечают эксперты ILM.

За 10 лет наблюдения это первый квартал с нулевым приростом нового предложения. Сроки по всем объектам, заявленным к вводу в первые три месяца года, были перенесены на II и III кварталы. Объем ввода в текущий год может превзойти значение 2016 года, но сохранится на низком уровне. В 2017 году согласно анонсированию собственников объектов, будет введено около 450 000 кв.м.

В I квартале 2017 года суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами площадей, составил 148 000 кв.м. Самое высокое значение показателя достигнуто в классе «В+». За счет немалого количества сделок, чистое поглощение на конец марта составило 106 000 кв.м. В классе «В-», после замедления темпов высвобождения площадей в конце 2016 года, объемы чистого поглощения приобрели положительное значение и достигли 5 000 кв.м.

Поглощение офисных площадей за I квартал 2017 года

Снижение объемов нового строительства продолжает оказывать влияние на постепенное восстановление баланса спроса и предложения. По сравнению с началом года уровень вакантных площадей снизился, на 0,9 п.п., и составил 14,8% в среднем по рынку. В течение первого квартала уменьшение объема свободных офисных помещений произошло во всех классах. Несмотря на снижающие в последние два года объемы нового строительства, на данный момент на рынке качественных офисных помещений свободно около 2,9 млн кв.м площадей.

Уровень вакантных офисных площадей*

* Изменение по сравнению с показателями на конец IV квартала 2016 года

Укрепление национальной валюты, а также миграция арендаторов из низкокачественных объектов в прошлые периоды стабилизировали рынок офисной недвижимости с точки зрения коммерческих условий. По итогам марта средние ставки аренды в рублевом эквиваленте в течение квартала остались на уровне конца 2016 года.

Базовые запрашиваемые ставки аренды для офисных помещений класса «А» составляют 25 500 руб. за кв.м в год.

Средние запрашиваемые базовые ставки аренды офисов*

Предложение на офисном рынке Москвы

По итогам I квартала 2017года совокупный объем рынка качественных офисных площадей в Москве составляет 19,9 млн кв.м, из которых офисы класса «А» составляют 21% (это 4,2 млн кв.м), офисы класса «В+» – 38% (7,5 млн кв.м), остальные 41% (8,2 млн кв.м) относятся к объектам класса «В-».

Общий объем офисных площадей на конец первого квартала 2017 года (тыс. кв.м)

За первый квартал года в эксплуатацию не было введено ни одного офисного здания. За 10 лет наблюдения это первый квартал с нулевым приростом нового предложения. Сроки по всем объектам, заявленным к вводу в первые три месяца года, были перенесены на 2 и 3 кварталы.

Объем ввода в текущий год может превзойти значение 2016 года, но сохранится на низком уровне. В 2017 году согласно анонсированию собственников объектов, будет введено около 450 000 кв.м. При этом прогнозируется снижение ввода крупных объектов. Однако, реальный объем нового предложения может стать ниже. Девелоперы продолжают откладывать сроки ввода здания на более поздние периоды, чтобы избежать повышения налоговой нагрузки в связи с вводом в эксплуатацию объекта. Другие собственники дожидаются якорных арендаторов. Таким образом, в последующие два года рынок также будет пополняться в основном зданиями, выход на рынок которых изначально был запланирован на 2015-2016 годы.

Кроме того стоит отметить, что структура прироста новых площадей по классам по сравнению с 2016 годом изменится. В объеме нового офисного предложения будут доминировать объекты класса «А». Если в прошлом году среди новых объектов доля зданий класса «А» составляла 26% от общего объема нового предложения, то в 2017, при условии осуществлении планов девелоперов, эта доля составит более 80%.

Прирост новых качественных офисных площадей (тыс. кв.м)

Динамика общего объема офисных площадей (тыс. кв.м)

Начиная с 2014 года, большинство девелоперов приостановили реализацию новых проектов. Часть объектов остается в стадии проекта или происходит перепрофилирование объектов из офисов в апартаменты. Все это может привести к дальнейшему снижению темпов прироста новых площадей, когда объемы ввода могут стать минимальными.

Виктор Решетников,  директор департамента офисной недвижимости ILM, комментирует: «На текущий момент мы можем наблюдать восстановившийся спрос на офисные помещения класса «А»/«В+» у всех категорий арендаторов. Особую активность в поиске офисных площадей проявляют представители государственных/около государственных структур. С учетом дефицита площадей и недостатка новых предложений на офисном рынке недвижимости, активность со стороны арендаторов в офисном сегменте сохранится и далее».

Наиболее значимые офисные объекты, ожидаемые к вводу в 2017 году

Спрос на офисные помещения в столице

В первом квартале 2017 года суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами площадей, составил 148 000 кв.м. Самое высокое значение показателя достигнуто в классе «В+». За счет немалого количества сделок, чистое поглощение на конец марта составило 106 000 кв.м. В классе «А» чистое поглощение по итогам трех месяцев равно 36 000 кв.м. В классе «В-», после замедления темпов высвобождения площадей в конце 2016 года, объемы чистого поглощения приобрели положительное значение и достигли 5 000 кв.м.

Общий объем чистого поглощения по итогам I квартала 2017 года на 29% меньше, чем аналогичный показатель прошлого года. Однако, стоит отметить, что около 40% объема поглощения за первые три месяца 2016 года сформировано одной крупной сделкой.

Чистое поглощение офисных площадей за I квартал 2017 года (тыс. кв.м)*

Динамика чистого поглощения офисных площадей (тыс. кв.м)*

* Анализ основывается на общем количестве заявок, поступивших в ILM от компаний, представляющих указанные отрасли, в течение I квартала 2017 года

Чистое поглощение на рынке качественных офисных помещений на конец
первого квартала 2017 года (тыс. кв.м)

Из структуры общего объема поглощения видно, что спрос на офисные помещения по-прежнему по большей части формируется за счет переездов компаний в объекты более высокого класса. В условиях снизившихся ставок аренды на качественные помещения, компании консолидируют свои офисы. С целью снижения совокупных затрат на аренду и логистику между разрозненными подразделениями, компании переезжают в высококачественные здания, оставляя незанятыми помещения классами ниже. Некоторые арендаторы, не согласовав условия с текущим собственником, делают выбор в пользу переезда в новые здания на более привлекательных условиях. В связи с чем наибольшее снижение уровня вакантных площадей за прошедший период зафиксировано в классах «А» и «В+».

Активность арендаторов продолжает определяться желанием оптимизировать расходы на аренду. Переезд большинства компаний по-прежнему обусловлен следующими фактами: миграцией в качество без увеличения бюджета на аренду и сокращением затрат на аренду без ущерба качеству арендуемых помещений.

В свою очередь, самые крупные сделки происходят с офисами без отделки, поэтому фактическое высвобождение занимаемых в настоящий момент помещений состоится позднее, что даст отрицательный вклад в общий объем чистого поглощения.

Ключевые сделки, совершенные в I квартале 2017 года

Что касается распределения спроса по профилю компании, то по итогам первого квартала 2017 года можно увидеть, что количество поступающих запросов распределено более менее равномерно среди разных отраслей. Самое высокое значение по-прежнему приходится на компании сферы потребительских услуг. На их долю приходится около 14% от всех запросов. В течение первых трех месяцев незначительно уменьшилось количество запросов от торговых компаний, на 2 п.п. до 12%. По итогам года увеличилась активность со стороны финансового сектора. По сравнению с концом 2016 года показатель увеличился на 2 п.п. и составил 7% от всех запросов.

Количество обращений по сферам деятельности арендаторов за I квартал 2017 года

Сергей Кружилин, директор департамента офисной недвижимости ILM, отмечает: «На относительно стабилизирующемся рынке в нижней границе ставок, наблюдается активность арендаторов, направленная на снижение затрат в текущем месте аренды. Это снижение помогает компаниям, самостоятельно занимающимся оптимизацией затрат на аренду, избавиться от очередной индексации ставок на новый период и/или незначительно снизить текущие затраты. При этом компании, которые правильно оценили перспективы рынка недвижимости на ближайший год, значительно улучшают качество своего размещения и одновременно снижают затраты на аренду офиса».

Вакантные офисные площади в Москве

Снижение объемов нового строительства продолжает оказывать влияние на постепенное восстановление баланса спроса и предложения. По сравнению с началом года уровень вакантных площадей снизился, на 0,9 п.п., и составил 14,8% в среднем по рынку. В течение первого квартала уменьшение объема свободных помещений произошло во всех классах.

Наибольшее снижение показателя зафиксировано в объектах класса «В+». За счет увеличения объемов чистого поглощения доля пустующих помещений здесь уменьшилась на 1,5 п.п.

В объектах класса «А» показатель также продемонстрировал понижательную динамику. Здесь уровень вакантных площадей в течение трех месяцев снизился на 0,9 п.п до 19,4%, что в абсолютном выражении 810 000 кв.м. При этом стоит добавить, что больших офисных блоков в объектах класса «А» становится все меньше, крупным компаниям становится все сложнее подобрать себе высококачественный офис. На данный момент офисные блоки площадью более 15 000 кв.м доступны лишь в 10 офисных зданиях класса «А».

На фоне положительного чистого поглощения площадей в классе «В-» за квартал показатель незначительно снизился на 0,1 п.п. и на конец марта составил 9,7%.

Несмотря на снижающие в последние два года объемы нового строительства, и его полное отсутствие в I квартале года, на данный момент на рынке качественных офисных помещений свободно около 2,9 млн. кв. м площадей. Сейчас каждый шестой квадратный метр остается вакантным. При этом данный объем имеет неравномерное распределение по географии Москвы.

Динамика уровня вакантных офисных площадей (%)

В ЦАО уровень свободных площадей по всем классам является одним из самых низких. На конец марта показатель здесь составляет 10,8%. Однако, в абсолютном выражении здесь сосредоточено самое наибольшее количество свободных площадей, а именно 700 000 кв.м. Это является 1/4 частью от всего объема незанятых офисных помещений всей Москвы.

Наибольший уровень пустующих офисных помещений класса «А» сохраняется в районах «ЮВАО до Четвертого транспортного кольца» (65,4%) и «ВАО до Четвертого транспортного кольца» (60,8%), здесь сосредоточены единичные крупные объекты данного класса с высокой вакансией. В ЦАО в классе «А» количество свободных площадей за квартал уменьшилось на 0,4 п.п. до 16,5%.

В ММДЦ «Москва-Сити» совокупная площадь незанятых офисов по итогам марта составила около 179 000 кв. м. По итогам первого квартала уровень свободных площадей здесь составил 18,2%.

Рассматривая распределение свободных офисных площадей класса «В+», можно отметить, что наибольшее значение по итогам 1 квартала приходится на районы «СЗАО до Четвертого транспортного кольца» (100%, представлен одним объектов), «ЮЗАО после Четвертого транспортного кольца» (31,2%) и «ЮВАО после Четвертого транспортного кольца» (31%). В ЦАО показатель на конец марта составил 9,3%, увеличившись за три месяца на 0,6 п.п.

Объем вакантных офисных площадей на конец I квартала 2017 года (млн кв.м)

Юрий Юдаков, директор департамент по работе с корпоративными клиентами ILM, комментирует: «На офисном рынке Москвы продолжается процесс калибровки баланса спроса и предложения. С учетом нулевого ввода новых помещений и повышения заполняемости в офисах класса «А»/«В+» чувствуется оживление рынка, в том числе по запросам на аренду крупных площадей от 10 000 кв.м и выше».

Уровень вакантных площадей на рынке качественных офисных помещений
на конец I квартала 2017 года

Ставки аренды офисов в столичном регионе

Укрепление национальной валюты, а также миграция арендаторов из низкокачественных объектов в прошлые периоды стабилизировали рынок офисной недвижимости с точки зрения коммерческих условий. По итогам марта средние ставки аренды в рублевом эквиваленте в течение квартала остались на уровне конца 2016 года.

В классе «А» средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды по итогам марта составил 25 500 руб. за кв.м с год, для класса «В+» – 16 000 руб. за кв.м в год. В долларовом выражении арендные ставки по итогам первого квартала 2017 года составили $450 и $285 за кв.м в год соответственно.

Небольшое падение среднего уровня ставок было отмечено в классе «В-». В течение квартала снижение составило около 4% и на конец марта средние ставки аренды здесь достигли 13 000 руб. за кв.м в год.

Средние запрашиваемые базовые ставки аренды офисов в рублях

Средние запрашиваемые базовые ставки аренды* на рынке качественных офисных помещений
на конец I квартала 2017 года (руб./кв.м/год)

* Арендные ставки указаны без учета НДС и эксплуатационных расходов

Динамика ставок аренды в текущем году будет по-прежнему находиться под влиянием экономических тенденций. Номинирование запрашиваемых ставок аренды в рублевом эквиваленте продолжится. По ожиданиям экспертов ILM, при сохранении текущих экономических условий запрашиваемые ставки аренды останутся на уровне 2016 года. Средний уровень может варьироваться в зависимости от изменения структуры предложения, а также от поведения отдельных собственников, часть из которых на фоне стабилизации могут постепенно повышать коммерческие условия аренды.

Динамика уровня средних запрашиваемых базовых ставок аренды, в долларовом эквиваленте

Андрей Протасов, директор департамента инвестиций и управления активами ILM, отмечает: «Главной новостью первого квартала стало укрепление рубля. Если рубль закрепится на уровне 55 руб./доллар, то это повлияет на текущую доходность активов с рублевой выручкой и валютным долгом. Это кардинально поменяет ситуацию для ряда собственников, так как их активы будут генерировать положительный денежный поток, и рыночная стоимость их активов превысит размер долга. Такое развитие положительно скажется на количестве транзакций купли-продажи активов, если оно не спровоцирует повышение запрашиваемых продавцами цен».

Обзор подготовлен экспертами ILM