В 2017 году на рынке качественной торговой недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается тенденция роста активности ритейлеров. За прошедшие 6 месяцев в ТЦ Петербурга открылись 160 новых магазинов и заведений общепита, что в 1,4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года (данные Colliers International). Активное заполнение торговых помещений привело к сокращению свободных площадей в торговых центрах. На сегодняшний день уровень вакантности в Петербурге составляет 6%, а к концу года он может достигнуть рекордно низких 5%. О перспективах развития рынка, особенностях открытия новых торговых центрах в кризис и текущих проблемах управляющих компаний и арендаторов в интервью порталу Zdanie.info рассказала заместитель коммерческого директора компании FORTGROUP Дарья Сизых.
FORTGROUP – одна из лидирующих компаний на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Основными направлениями деятельности компании являются инвестиции, девелопмент и управление коммерческой недвижимостью. На сегодняшний день портфель FORTGROUP включает в себя 10 объектов торговой недвижимости общей площадью более 0,5 млн кв.м, а также бизнес-центр класса А и элитный жилой дом.
— В минувшем году ваша компания открыла два торговых центра – обновленный ТРК «Южный Полюс» и вторую очередь ТРК «Порт Находка». Насколько удачными оказались данные проекты с учетом сложившейся экономической ситуации в стране? С какой вакансией открылись ТРК «Южный Полюс» и ТРК «Порт Находка»?
— На момент открытия в сентябре 2016 года более 95% площадей новой очереди ТРК «Порт Находка» были заполнены. Команда подписывала контракты в период полной неопределенности на рынке, планы по развитию многих арендаторов были заморожены. После открытия общая площадь комплекса увеличилась на 60%, а посещаемость возросла вдвое. На текущий момент все помещения сданы в аренду. Ключевыми арендаторами II очереди ТРК «Порт Находка» стали такие бренды, как «Перекресток», «Детский мир», кинотеатр «Синема 5», ресторан грузинской кухни «Сули Гули» от Ginza Project, Mango, BeFree, Zarina, Zenden и другие. Сегодня ТРК «Порт Находка», без сомнения, является центром шопинга и развлечений для жителей Невского района.
В ТРК «Южный Полюс» ситуация другая - была проведена реконцепция объекта без его закрытия для посетителей. Основные строительные работы были запланированы на летний период 2016 года. Мы изменили центральную входную группу, появился просторный атриум, улучшили внутреннюю логистику объекта, разместив эскалатор и панорамный лифт. Были изменены и архитектурно-планировочные решения комплекса, обновлено более 40% арендопригодной площади. В проект были привлечены такие операторы, как «Домовой», «Детский Мир», Mango, «Буквоед», «Буше» и другие. Многие существующие арендаторы провели реновацию своих магазинов и открылись в более крупном формате. Если говорить о проведенной реконцепции в цифрах, то посещаемость объекта увеличилась на 16%, арендопригодная площадь - более чем на 1 000 кв.м. Текущий уровень заполняемости объекта - 99%. В настоящий момент мы продолжаем работу в рамках третьего этажа, усиливая развлекательную составляющую комплекса. Это, безусловно, создаст дополнительный поток и увеличит привлекательность ТРК «Южный Полюс».
— Какой вакансией в среднем обладают ваши ТЦ на сегодняшний день? Какие меры Вы принимаете для того, чтобы снизить вакансию?
— Средний уровень заполняемости наших ТРК на конец первого квартала 2017 года составил 99%, что незначительно отличается от среднего показателя прошлого года.
Сегодня факторов, влияющих на уровень вакансии, значительно больше. Роль ручного управления возрастает, а в процессе переговоров часто приходится искать нестандартные решения. На постоянной основе мы анализируем не только показатели работы самого комплекса, но и работу операторов. В текущих условиях рынка крайне важно своевременно обнаружить проблему, не допуская критической ситуации.
— Как часто вы проводите ротацию арендаторов в ваших ТЦ?
— Ротацию проводим по мере необходимости. В текущей ситуации объем ротируемых площадок больше, так как не все компании смогли адаптироваться к изменяющимся потребностям рынка.
— По мнению многих экспертов, в нынешнем году девелоперы Петербурга сосредоточатся на реконцепции существующих ТЦ. Насколько Вы согласны с утверждением о том, что сейчас гораздо целесообразней перепрофилировать торговые центры, а не строить новые?
— Вопрос сложный и универсального ответа на него нет. В каждом конкретном случае решение должно приниматься на основании детального анализа. В первую очередь это вопрос окупаемости инвестиций. У существующих проектов есть свои преимущества. Во-первых, они уже имеют свою лояльную аудиторию, если это не проект, который требует серьезной реконструкции с полным закрытием или перепрофилированием. Во-вторых, у многих действующих проектов удачная локация, что является одним из ключевых факторов успеха. Тем не менее, важно понимать, что проведение реконцепции в действующем комплексе требует соблюдения баланса между работой существующих арендаторов и мероприятий по размещению новых операторов, включая строительные и ремонтные работы.
У нас есть успешный опыт как реконцепции объектов, так и строительства торгово-развлекательного центра «с нуля». Одним из первых объектов, реконструкцию которого провела наша компания, был ТРК «Академ-Парк» – некогда мебельный центр «Грейт». Реновация и перепрофилирование объекта позволили предложить жителям Калининского района классический торгово-развлекательный комплекс, полностью отвечающий их запросам. Уже за первый год доходность объекта выросла в несколько раз. В 2014 году был открыт ТРК «Европолис», на момент открытия третий по величине в Петербурге. Сегодня это комплекс городского масштаба, привлекающий посетителей из разных районов Петербурга и Ленобласти.
— Планируете ли вы провести реконцепцию каких-либо других ТЦ из вашего портфеля?
— Мы всегда критически подходим к оценке наших объектов и при необходимости вносим требуемые изменения в концепцию проекта. Примером вновь может стать ТРК «Южный Полюс».
— Каким требованиям должен отвечать успешный редевелопмент ТЦ? Какие факторы указывают на то, что ТЦ необходим редевелопмент?
— Основные факторы - ухудшение финансовых показателей объекта, рост уровня вакансии и падение посещаемости. Это уже серьезный повод провести детальный анализ и выявить причину таких изменений. В некоторых случаях для восстановления показателей достаточно изменить планировочные решения и обновить пул операторов, но иногда требуется полная реконструкция и реконцепция проекта.
Есть и другая ситуация, когда все показатели стабильны, однако у объекта есть потенциал, реализация которого может их улучшить. В любом случае, решение должно приниматься на основе финансовых расчетов.
— На каких арендаторов в ваших ТЦ делается основная ставка: на ритейлеров или операторов развлечений? Какие арендаторы на сегодняшний день наиболее перспективны для привлечения в ТЦ?
— Я бы не стала выделять отдельные профили операторов. Торговый центр - это, прежде всего, сбалансированный пул арендаторов. На сегодняшний день развлекательный формат - важная составляющая комплекса. В зависимости от объекта ее доля может достигать 50%, в среднем это 30-40%. Формат развлекательной составляющей должен соответствовать пожеланиям целевой аудитории и концепции объекта, чтобы его размещение было максимально эффективным для комплекса. Так, в ТРК «Европолис» семейный парк активного отдыха Angry Birds Activity Park занимает около 4 000 кв.м, что составляет около 7% от арендопригодной площади комплекса. Всего за два года работы Angry Birds Activity Park стал не только оператором, формирующим собственный постоянный поток целевой аудитории, но и самостоятельным брендом на карте детских развлечений Петербурга.
— С какими основными трудностями сегодня сталкиваются девелоперы качественных торговых объектов?
— Сейчас идет борьба за покупателей - поменялось потребительское поведение, люди вынуждены быть экономными и рациональными, меняется структура покупок. Управляющая компания не может просто разместить арендаторов и не работать с посетителями, поэтому комплексы задействуют новые каналы взаимодействия с аудиторией, проводят мастер-классы, стимулирующие акции, розыгрыши, различные мероприятия и т.д. Также и арендаторы выстраивают систему лояльности в новых условиях, омниканальность - это уже неотъемлемая часть ритейла.
— Что, по вашему мнению, сегодня нужно новому торговому центру, чтобы стать успешным проектом?
— Устойчивая концепция, сильный пул операторов и выстроенная система взаимоотношений как с посетителями, так и с арендаторами.
— Как Вы считаете, восстанавливается ли российский рынок торговой недвижимости?
— Рынок продолжает адаптироваться к новым условиям. Потребители не стали тратить больше, они продолжают экономить либо за счет снижения количества покупок, либо за счет перехода в более низкий ценовой сегмент. Тем не менее, поведение стало более предсказуемым и стабильным. Если говорить про арендаторов, то ещё во второй половине 2016 года мы отметили возросшую активность – все больше операторов заявляли о планах развития, которые включали не только инвестиции в открытие новых магазинов или форматов, но и реновацию существующих. Конечно, каждая площадка сегодня проходит тщательный анализ. Открытие дотационных магазинов или магазинов для имиджа сейчас, скорее, исключение. Арендатору важен понятный срок окупаемости.
— Какими Вы видите перспективы развития рынка торговой недвижимости?
— Планомерное снижение уровня вакансии - думаю, эта тенденция сохранится до конца года.
Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")